Перепланировка квартиры в панельном доме
В панельном доме есть свои нюансы при перепланировке. Перепланировка в панельном доме и доме со стеновыми конструкциями имеет значительные отличия. Необходимо:
- Рассчитывать размера проемов и определить, как они усилены, чтобы не снизить несущую способность;
- Соблюсти все технологии при вырезании и укреплении готового проема.
Также должно обязательно быть составлено заключение экспертов о том, что перепланировка не повлияла на несущую способность стены.
Какие документы должны быть оформлены при перепланировке квартиры в панельном доме
Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию – в комиссию, которая рассматривает процессы использования жилья. На согласование в эту комиссию необходимо предоставить следующие документы:
Пакет документов должен быть отдан специалисту комиссии. Он, в свою очередь, должен произвести опись документов. На принятие решения комиссии дается сорок пять дней с того момента, как была произведена опись.
Важно учесть, что пока не получено решение комиссии, приступать к перепланировке запрещено.
При несогласии с перепланировкой в тексте соответствующего документа обязательно должна быть указана причина отказа.
Законодательно закреплена лишь одна причина для несогласия с перепланировкой – это нарушение требований проекта для перепланировки. Тем не менее, встречаются и другие причины, например:
Какие существуют варианты перепланировки в панельном доме
Существует множество разных вариантов перепланировки жилья. Это может быть увеличение комнат за счет других, объединение кухни с гостиной, объединение санузла и многое другое. Именно от этого будет меняться и сложность выполнения перепланировки. Если вариант несложный и не затронет несущих стен и перекрытий, то согласование будет простым и быстрым, а исполнить задуманное можно будет самостоятельно. Варианты, когда затрагиваются несущие конструкции, будут тяжелы не только при согласовании, но и при исполнении. Но препятствовать желаниям владельцев никто не будет, если технически это возможно.
Конечно, самый лучший вариант, когда техническое заключение предоставляет та же компания, которая занималась проектированием строения. Такой проект будет учитывать не только основные характеристики, но и дополнительные нюансы:
– особенности объекта;
– изношенность несущих стен и перекрытий;
– как изменится нагрузка после перепланировки и т.п.
Сколько стоит перепланировка квартиры в панельном доме
Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего:
– оплата за техническое заключение;
– оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы;
– цена на материалы;
– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.
Перепланировка квартиры в панельном доме, что можно?
Перепланировка квартиры в панельном доме, что нельзя?
Требования санитарно-гигиенических, строительных и правовых норм, устанавливающие запрет на выполнение определенных типов перепланировки:
Нужна консультация? Остались вопросы?
Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки квартиры в панельном доме!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!
pereplanirovka.info
Можно ли делать перепланировку в панельном доме?
С приходом новых веяний в дизайне интерьеров все более распространенным явлением становится перепланировка квартиры. Считается модным оформлять жилье как лофт, оставлять много открытого пространства, делать лишь небольшое зонирование. Почти сто процентов таких дизайнерских проектов требует сноса стен. И здесь выходит на первый план проблема: что позволено менять в собственной квартире, а что нет.
Почему в панельном доме есть ограничения на перепланировку
Дома из железобетонных плит, так называемые панельки, в свое время обрели популярность: их постройка обходится дешевле, чем возведение кирпичного дома, к тому же быстрее. Однако с ними в процессе ремонта возникнет и больше всего проблем: в панельных домах несущими элементами являются стены, и не только внешние, но некоторые внутренние поперечные.
В кирпичных и монолитных домах такой проблемы почти нет: там другие несущие конструкции: фасадные стены, ригели и колонны, а стены внутри квартир в основной своей массе не являются несущими (или даже вовсе внутри открытая планировка).
Несущие стены запрещено демонтировать полностью или частично, максимум можно соорудить проемы, но не во всех случаях. Есть панельные дома, в которых несущими являются почти все внутриквартирные перегородки, в таких случаях подобрать вариант перепланировки будет особенно затруднительно, а делать это без специалиста и вовсе нежелательно. Однако «хрущевки» и часть ранних панельных домов имеют минимальное количество несущих стен внутри квартиры. Получить согласование на перепланировку в таком доме легче, более того, само проектирование обходится дешевле.
Как узнать, что можно, а что нельзя менять в собственной квартире
Перед началом проектировочных работ и фантазий о новом дизайне обязательно следует тщательно изучить конструктивный план вашего дома. В техпаспорте от БТИ информация о несущих стенах не указана, разобраться без пометок в таком случае сможет только специалист. Иногда полное описание всех конструкций бывает указано в техпаспорте квартиры от застройщика, однако это скорее редкость. В общем плане застройщика несущие перегородки бывают отмечены штриховками или осями, а не несущие стены – начерчены простыми более тонкими линиями.
Для того чтобы найти конструктивный план, требуется обратиться в исполком, а именно в управление капительного строительства (УКС), где и должен находиться план. Если по каким-то причинам, план вам разыскать и получить не удалось, определить какие стены являются несущими, можно при помощи специалиста или попробовать самостоятельно.
Несущие стены – как определить
На что обратить внимание при самостоятельном поиске несущих стен:
- Расположение:
- наружные самонесущие;
- стены, расположенные в сторону лестничной клетки;
- внутренние перегородки, обращенные в сторону соседних квартир.
- Толщина – у несущих панелей она более 14-20 см:
- опирание балок и плит перекрытия – несущие стены располагаются к плитам перекрытия строго перпендикулярно, плита опирается на стену короткой стороной.
Читайте также: Как в квартире узаконить перепланировку
Оформление проемов в несущих стенах
Если желание задействовать несущие стены при ремонте остается столь же сильным, для начала ремонтных и проектировочных работ потребуется получить техническое заключение о возможности перепланировки. Выдается это заключение организацией, принимавшей участие в проектировке панельного дома, по итогам инженерного обследования. Однако полностью демонтировать несущую стену в любом случае категорически запрещено: максимум, на что можно рассчитывать – оформление ниш, отверстий или проемов. Усечение части стены делать можно только при монтаже системы надежных стоек/колонн. Но все эти манипуляции проводятся также при наличии разрешения и уполномоченными организациями.
Кроме конструктивных особенностей здания и его состояния, получение разрешения может зависеть от других факторов. Например, в квартирах на более высоких этажах нагрузка на стены и перекрытия ниже, а на нижних этажах сделать проем могут запретить или урезать до минимального размера. Так же принимается во внимание факт, были ли оформлены перепланировки в квартирах снизу и сверху.
Процесс согласования включает в себя сбор документов и подачу его в соответствующие органы совместно с проектной документацией. Если с документами все в порядке и к проекту нет претензий, будет выдано распоряжение с разрешением на перепланировку, и можно приступать к началу работ.
Готовый ремонт также подлежит к осмотру приемочной комиссией на предмет соответствия плану проекта и отсутствия нарушений.
Перепланировка, не затрагивающая несущие стены
Такой способ ремонта обойдется вам значительно дешевле и будет менее затратным по времени. Самыми распространенными манипуляциями без затрагивания несущих конструкций являются расширение ванной комнаты или совмещение ее с санузлом. Также популярно объединение кухни с гостиной, что создает общее открытое пространство в квартире. Но делать расширение кухни за счет санузлов категорически запрещено. А также зона кухни и расположения кухонных приборов не должна располагаться над жилыми помещениями.
Безусловно, с открытой планировкой можно подобрать больше интересных дизайн-решений, чем когда вы ограничены зафиксированными конструкциями, без возможности сноса. Однако всегда лучше действовать в рамках законодательства и заранее получать разрешения на задуманные перемены, чем пытаться потом узаконить уже сделанную перепланировку, так как соответствующие организации имеют право обязать вас вернуть все, как было, и за свой счет, что выльется в немаленькую сумму.
estto.ru
Перепланировка квартиры в панельном доме
Специальные условия по согласованию перепланировок, резке и усилению проемов несущих стен в панельных домах автора МНИИТЭП
Подробнее здесь
Быстро, качественно, низкие цены, имеется допуск СРО.
Вариантов перепланировки квартиры в панельном доме существует немало, и большинство из них направлены на расширение самых тесных помещений — кухни, ванной комнаты и санузла.
Если вы намереваетесь провести незначительные изменения, например, перенести проем в гипсокартонной перегородке, то согласовать перепланировку вашей панельной квартиры можно будет и самостоятельно. Однако в большинстве случаев предусматриваются сложные преобразования, с затрагиванием капитальных конструкций. Это обусловлено тем, что большинстве панельных домов типовых серий большинство межкомнатных стен являются несущими.
Чтобы понять, что можно, а что нельзя делать при сложной перепланировке квартиры в том или ином панельном доме, понадобится техническое заключение о возможности перепланировки. На основании данного документа затем составляется проект перепланировки квартиры в панельном доме.
Подробнее о техническом заключении на перепланировку
Возможность перепланировки квартиры в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций зависит от состояния самого здания, его инженерных систем, а также наличия перепланировок у соседей.
К примеру, у вас не получится изменить планировку с проемом в несущей стене, если в доме планируется проведение капитального ремонта или у соседей сверху/снизу уже сделан аналогичный проем.
Перепланировка коридора в панельном доме
При проведении перепланировки квартиры в панельном доме нередко затрагивается коридор. От него либо стараются избавиться, расширив на него ванную, либо объединяют с жилой комнатой.
Нередко коридор, наоборот, расширяют за счет смежных жилых помещений до полноценной входной зоны. Такой вариант перепланировки коридора в квартире панельного дома дает возможность обустроить стильную и современную гардеробную.
Перепланировка кухни в панельном доме
Если вы хотите выполнить в своей панельной квартире довольно популярный вариант перепланировки — объединение кухни и комнаты, то перед тем как начинать работы, стоит проконсультироваться у специалистов из проектной организации о возможности объединения помещений.
Если стена между помещениями окажется несущей, то от полного ее сноса придется отказаться, хотя плюсы от проведения такой перепланировки в типовой квартире панельного дома очевидны. Но всеми возможностями, которые дает объединение помещений кухни и комнаты можно будет воспользоваться только в том случае, если они разделены ненесущей перегородкой.
Если все-таки стена окажется несущей, то при определенных условиях возможно будет лишь устроить дверной проем, и только с условием его усиления при помощи металлоконструкций.
Жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку кухни в панельном доме и в том случае, если речь идет об однокомнатной квартире. Это ограничение касается не только квартир в панельных домах, но и в любых других, ведь получившаяся при объединении помещений гостиная будет иметь статус нежилого помещения, а это значит, что и вся квартира будет считаться нежилой.
Сложности возникнут и в том случае, если на кухне стоит газовая плита — полное объединение помещений также будет невозможно. Придется либо менять газовую плиту на электрическую, либо устанавливать дверь или дополнительную перегородку, формально разделяющую помещения кухни и комнаты.
Перепланировка ванной и санузла в панельном доме
Объединение ванной комнаты и туалета — также довольно распространенный вариант перепланировки в панельном доме. При организации совмещенного санузла изменения порой касаются не только стен.
Для более рационального использования его площади требуется перестановка сантехники, или замена ванны на душевую кабину.
Согласование такой перепланировки без затрагивания несущих конструкций, проходит обычно в упрощенной форме, без разработки проектной документации.
Более сложный вариант — перепланировка ванны и санузла с расширением получившегося помещения за счет смежного коридора. В этом случае разработка проектной документации обязательна из-за необходимости укладки гидроизоляционного покрытия, которое означает изменение конструкции пола.
Пример перепланировки двухкомнатной панельной квартиры
Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:
Проект перепланировки в панельном доме
Итак, большинство перепланировок в домах панельного типа в силу конструктивных особенностей зданий требуют разработки проектной документации с техническим заключением .
Нередко складываются ситуации, когда владелец жилья обращается к дизайнеру за разработкой проекта для своей квартиры, тот готовит вариант, учитывающий все пожелания заказчика, но в дальнейшем попытки согласовать его обречены на провал. Почему так происходит?
Дело в том, что юридическую силу имеют только проекты, разработанные проектным институтом-автором дома или коммерческими организациями с допуском СРО. Выбранная вами организация, на основании технического обследования и инженерных расчетов в соответствии с действующими нормативами, разработает такой проект перепланировки, который затем можно будет без труда согласовать в жилищной инспекции.
Согласование перепланировки квартиры в панельном доме
Согласовывать перепланировку в панельном доме можно самостоятельно, а можно обратиться к посредническим организациям. Как правило, простые работы по перепланировке, не затрагивающие несущие стены и инженерные коммуникации, можно согласовать в уведомительном порядке, с минимальным количеством разрешений и документов. Обычно такие согласования проходят в достаточно короткий срок (1-2 месяца).
Подробнее о документах на перепланировку
Но если на самостоятельное согласование — сбор документов, прохождение инстанций, у вас нет ни времени, ни терпения, или ваша перепланировка требует разработки проекта перепланировки с ТЗ, то лучшим решением будет обращение к посредникам.
Выбирая подходящую организацию, обратите внимание, прежде всего на ее опыт работы в данной сфере, отзывы клиентов, которые уже воспользовались данной услугой.
Опыт показывает, что при согласовании сложных перепланировок по проекту в панельном доме, обращение к посредникам позволяет получить разрешения в минимальный срок, а порой даже сэкономить на этапе подготовки к работам.
Перепланировка в панельном доме фото:
Перепланировка трехкомнатной квартиры панельного дома
Данный проект перепланировки был реализован в трешке панельного дома П-49Д. Проектом предусматривался проем между кухней и комнатой, демонтаж подоконного блока с заменой его на стеклянную перегородку и объединение туалет с ванной. В совмещенном санузле менялась расстановка сантехники, а на кухне передвинули электроплиту и раковину.
Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме серии П-44:
Видео о перепланировке в доме серии П-44:
www.pereplanirovkamos.ru
Закон запрещающий перепланировку в панельных домах
Предоставляются технический паспорт, справки БТИ, в том числе поэтажный план и справки, проект перепланировки, заключения технической службы, СЭС, МЧС, автора проекта, согласование собственников соседних домов, свидетельство о собственности в копии, заверенной нотариусом, согласование балансодержателя дома – ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ или управляющей компании и др.Посещение и обследование помещения представителями Жилищной инспекции происходит в последнюю очередь. В заявлении указывается на необходимость проведения комиссионного осмотра. При отсутствии нарушений подписывается акт о выполненных работ по перепланировке. В ином случае направляется уведомление о несогласовании строительно-монтажных работ. В документе перечисляются нарушения с описанием дефектом. На их устранение, если такое возможно, назначается срок, после выполнения назначается вновь обследование.
Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме
Только в этом случае можно рассчитывать на дальнейшее согласование перепланировки и получение разрешения. Возможность преобразований в квартире во многом зависит от общего состояния здания, инженерных систем, перепланировок в соседних квартирах, этажа.
Например! Невозможно сделать проем в несущей стене, когда у соседей сверху или снизу уже сделан такой же проем. Также, на верхних этажах здания, где нагрузка на несущие стены минимальная, сделать проемы проще, чем на нижних этажах.
- подача в Мосжилинспекцию подготовленного проекта и необходимый список документов для перепланировки;
- получение в Мосжилинспекции распоряжения с разрешением на ремонт;
- наем для проведения работ строительной организации с допуском СРО в строительстве;
- сдача готового ремонта комиссии Мосжилинспекции.
Правила перепланировки квартиры в панельном доме
Но это правило предусмотрено федеральными правовыми актами и надзорные органы требуют соблюдать его. 5 Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах.
Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный домик.
В целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии. Игорь Глинский советует: воспользуйтесь этими решениями.
Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры
Запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на более тяжелые. Простое, казалось бы, дело: заменить деревянный пол на паркет.
ВниманиеНо, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции. По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см.
9
Популярно у москвичей и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта.
Особенности перепланировки в панельном доме
ИнфоВажное значение для эксплуатации дома имеет состояние технического подполья. Его часто пытаются снять в аренду и получить в собственность для размещения там производственных помещений.
Важно
Но это пространство предназначено лишь для размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию дома и его обслуживание. Когда же в нарушение правил техническое подполье превращают в подвал, который занимают арендаторы, перекрывая доступ к запорной аппаратуре, городу нередко приходится обращаться в суд с исками об изъятии из их ведения указанных помещений.
Чреваты последствиями для здания и попытки превратить чердаки в мансарды. Ведь чердак — это не место для еще одного жилого помещения, а прежде всего воздушное пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, обеспечивающее особый влажностно-температурный режим. Нарушение режима приводит к порче конструкций дома.
Что запрещено при перепланировке жилого помещения
Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей. 10 Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд.
Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.
Типовые варианты переустройства квартиры Самые популярные у москвичей перепланировки квартир Совет от Игоря Глинского — У вас над головой застучал отбойный молоток? Верный признак того, что сосед затеял перепланировку. Позвоните к нему в дверь. Пусть вас гонят в шею, но стойте на своем и посмотрите, что именно он делает.
tk-advokat.ru
Перепланировка в панельном доме
Многие граждане, проживающие в собственных квартирах, задумываются о том, чтобы сделать перепланировку своего жилища. Иногда это обуславливается желанием соединить комнаты, чтобы расширить пространство. Но необходимо уточнить, существует ли законная возможность проведения такого мероприятия, особенно если речь идет о перепланировке в панельном доме.
Общие понятия
Дома, которые возводились из железобетонных плит, в свое время обрели немалую популярность. А связано все с тем, что затраты на их возведение были значительно ниже в сравнении с остальными и строительство происходило в более короткие сроки. Но в таких домах возникают сложности при ремонтных работах. А связано все с тем, что в них несущими стенами выступают не только внешние, но и некоторые внутренние.
Если говорить о домах из кирпича или монолитных конструкциях, то в них такой проблемы практически никогда не возникает. Поскольку несущими конструкциями выступают фасадные стены, а те, которые располагаются внутри, могут иметь открытую планировку.
Если же говорить о несущих стенах, то их полный демонтаж запрещен. Лишь в некоторых ситуациях может быть допустимо делать в таких стенах проемы. В некоторых панельных домах практически все внутренние конструкции являются несущими, а значит, и выполнить перепланировку такого жилья будет весьма затруднительно. Производить какие-либо работы без консультации специалиста и вовсе не стоит.
Но при этом некоторые «панельки», которые возводились одними из первых, среди внутренних конструкций практически не имеют несущих. Поэтому в них можно делать перепланировку, получив соответствующее разрешение. И в таких постройках сделать проектирование также выйдет несколько дешевле. Зачастую хозяева квартир желают избавиться от узкого коридора в панельном доме. Здесь и приходит на помощь снос перегородок, чтобы, соединив его с комнатой, получить просторную прихожую. Такая ситуация, конечно, будет уместна в тех квартирах, где это выполнить позволяют квадратные метры.
Как определить несущие конструкции
Перепланировка квартиры в панельном доме будет разрешена лишь в том случае, когда речь идет о демонтаже конструкций, не являющихся несущими. И прежде, чем начать проектирование своей квартиры в будущем с учетом ремонта, следует разобраться с конструктивным планом всего дома. Именно от этого и нужно будет отталкиваться, определяя, что же можно будет поменять.
Чтобы наверняка узнать о подробном плане дома, обратиться потребуется в исполком, а именно в управление капитального строительства, где и можно будет получить требуемую информацию. Поскольку в техническом паспорте на объект таких сведений может не оказаться.
При некоторых обстоятельствах не всегда удается получить требуемые сведения. В этой ситуации можно воспользоваться услугами специалистов либо попытаться определить несущие конструкции самостоятельно.
Чтобы разобраться в том, какая стена будет несущей, обращают внимание на следующие моменты.
Месторасположение
- внешние самонесущие;
- те стены, которые расположены в сторону лестничного пролета;
- перегородки, направленные к соседним квартирам.
Толщина
Если панель несущая, то ее толщина будет 20 и более см:
- у несущих перегородок перекрытия располагаются перпендикулярно, то есть плита имеет опору на стену короткой стороной.
Как оформить проем в несущей панели
Когда ремонтные работы все же будут затрагивать и перегородки, которые трогать не рекомендуется, то потребуется получить разрешение о возможности осуществить задуманную перестановку. Поскольку перепланировка в панельном доме не может быть выполнена самовольно.
Выдается это заключение организацией, принимавшей участие в проектировке панельного дома, по итогам инженерного обследования. Однако полностью демонтировать несущую стену в любом случае категорически запрещено: максимум, на что можно рассчитывать, — оформление ниш, отверстий или проемов. Усечение части стены делать можно только при монтаже системы надежных стоек/колонн. Но все эти манипуляции проводятся также при наличии разрешения и уполномоченными организациями.
Кроме конструктивных особенностей здания и его состояния, получение разрешения может зависеть от других факторов. Например, в квартирах на более высоких этажах нагрузка на стены и перекрытия ниже, а на нижних этажах сделать проем могут запретить или урезать до минимального размера. Также принимается во внимание факт, были ли оформлены перепланировки в квартирах снизу и сверху.
Процесс согласования включает в себя сбор документов и подачу их в соответствующие органы совместно с проектной документацией. Если с документами все в порядке и к проекту нет претензий, будет выдано распоряжение с разрешением на перепланировку — и можно приступать к началу работ.
Готовый ремонт также подлежит осмотру приемочной комиссией на предмет соответствия плану проекта и отсутствия нарушений.
Перепланировка без несущих панелей
Такой способ ремонта обойдется значительно дешевле и будет менее затратным по времени. Самыми распространенными манипуляциями без затрагивания несущих конструкций являются расширение ванной комнаты или совмещение ее с санузлом. Также популярно объединение кухни с гостиной, что создает общее открытое пространство в квартире. Кроме этого, допускается проводить видоизменение конструкции полов, а также переносить систему отопления на другие стены. Можно объединить несколько помещений на одной лестничной клетке, тогда получится одна квартира, большая по площади. Конечно же, любые изменения должны быть внесены в план помещения.
Но делать расширение кухни за счет санузлов категорически запрещено, а также зона кухни не должна располагаться над жилыми помещениями. Следует учитывать основные аспекты, прежде чем приступать к ремонту.
Безусловно, с открытой планировкой можно подобрать больше интересных дизайнерских решений, чем когда существует ограничение в виде зафиксированных конструкций, без возможности сноса. Однако всегда лучше действовать в рамках законодательства и заранее получать разрешения на задуманные перемены, чем пытаться потом узаконить уже сделанную перестановку перегородок, так как соответствующие организации имеют право обязать хозяина вернуть все на место и за свой счет, что выльется в немаленькую сумму.
consultantor.ru
Снести стены и не ослабить дом. Разбираемся в нюансах перепланировки
Снести пару стен, сделать дверной проем там, где его отродясь не было, перенести кухню в коридор, а трубы водоснабжения и канализации пустить по потолку — фантазию новоселов, только получивших ключи от долгожданных «квадратов», порой не остановить. Застопорить грандиозные планы горожан не всегда может даже наше законодательство — обоснованное «нельзя» против пылкого «хочу» зачастую оказывается бессильно. Еще меньше внимания в таких случаях уделяется комфорту соседей, которые из-за прихотей жильцов сверху могут оказаться в звуковой ловушке: в запроектированной архитекторами спальне слушать, как кто-то прямо над головой готовит отбивные, или с ужасом понять, что привыкший к роскоши сосед установил джакузи посреди гостиной. Почему белорусы перекраивают свои квартиры и что надо делать, чтобы не получить предписание вернуть все в исходное состояние, читайте в нашем репортаже.
Так ли свободна свободная планировка?
— В последние годы слово «перепланировка» у всех на устах, но это не значит, что перекраивать квартиры начали только недавно. Жилье меняли под себя всегда, просто раньше никто даже не задумывался о том, что каждый шаг надо просчитывать и согласовывать. Считалось так: моя квартира — что хочу, то и делаю, — рассуждает специалист по согласованию перепланировок в компании pereplan.by Сергей Блинков. — Вспомните советские годы: почти каждый хозяин квартиры в панельном доме считал своим долгом выбить вентшахту и водрузить на ее место холодильник. В хрущевках же, где часто встречались проходные комнаты, люди старались отрезать кусок от большой комнаты и за счет этого сделать коридор, получив тем самым изолированные комнаты.
Осознание того, что перепланировки должны выполняться по правилам, а не сугубо из личных предпочтений, и сегодня пришло еще не ко всем. Многие думают, что формулировка «квартира со свободной планировкой» снимает ответственность и позволяет воплощать в жизнь любые задумки, не считаясь с законодательством. Но это не так. Планировка является свободной лишь отчасти, собственник все равно обязан придерживаться общих положений. И никаких оговорок здесь нет. Поэтому перенести санузел в другую часть квартиры или без разрешения «телепортировать» кухню в кажущуюся более подходящей комнату не получится. Что уже говорить о панельном доме, где все стены являются несущими. Буквально недавно на глаза попалась статья, в которой собственник без тени сомнений рассказывал, как объединил кухню с лоджией да к тому же сделал в стене проем в гостиную (символически усилив его). Самое интересное, что человек был полностью уверен в правоте: он в своей квартире сделал красиво — значит, так можно.
— Понятно, что спроектировать идеальное жилье невозможно, что-то кого-то не будет устраивать. А вообще, часто получается по классике: нет проема — надо его сделать, есть — срочно заложить. Такова сущность человека: всегда хочется изменений. Да и в принципе сложно удержаться от «новаций», когда все кругом только и говорят, что что-то переделали. Получается как: все «бомбят» перепланировку — значит, и мне надо. Был случай, когда девушка, получив ключи от квартиры и не найдя, к чему бы придраться, решила поменять форму санузла с квадратной на круглую. Еле удалось отговорить ее, объяснив, что размещать сантехнику и мебель будет неудобно, — добавляет разработчик проектной документации Сергей Бирюк.
Никогда не делайте этого
Перепланировка — дело не только шумное, пыльное и затратное, но и требующее соблюдения множества нюансов. Большинство пожеланий новосела может разбиться о суровость законодательной системы еще на этапе продумывания конфигурации помещений. Несмотря на регулярные изменения в этой сфере, существуют незыблемые правила, нарушать которые себе дороже: во-первых, такой полет фантазии никто не согласует, во-вторых, масштабные изменения могут сказаться на прочности конструкции всего дома, в-третьих, если вы все же сделаете запретное тайно, а коммунальщики об этом проведают, то вас не только оштрафуют, но и заставят вернуть квартиру в проектное состояние (и все за свой счет и под постоянным контролем специалистов).
1. Ни под каким предлогом не трогайте несущие колонны
— Некоторые люди воспринимают монолитные несущие колонны как нечто неважное, назойливое и лишь мешающее их планам. Мол, торчит что-то массивное посреди комнаты — ни туда и ни сюда. Но на такие вещи надо обращать внимание еще до заключения договора долевого строительства или покупки недвижимости, — предупреждает Сергей. — Делать с колоннами ничего нельзя: ни штробить, ни спиливать лишнее, ни уж тем более вырезать под корень.
Иногда я вижу, как на форумах люди обсуждают совершенно безумные вещи: некоторые хотят спилить выступающий край колонны, таким образом сделав стену ровной. Им неважно, что размеры колонн были просчитаны компетентными людьми и закладывались именно такими не просто так. К примеру, в этой квартире монолитную проблему шириной 60 сантиметров с выступом сантиметров в 5 решили за счет гипсокартона — да, площадь комнаты в результате стала чуть меньше, но это не так страшно, как кромсать колонну в квартире, находящейся к тому же на одном из нижних этажей.
Приходилось сталкиваться и с таким вариантом: сантехник, нанятый по объявлению, брошенному в почтовый ящик, проштробил колонну, чтобы спрятать в ней трубы. Хозяева ничего не заподозрили: он ведь профессионал…
Был и совершенно дикий случай: к нам обратился мужчина, чтобы согласовать самовольную перепланировку. Помимо всего прочего, обнаружилась в его квартире и изюминка: в одной из колонн были выбиты аккуратные прямоугольные ниши, в которые он поставил будильник, вазочки, фотографии. Человек совершенно не понимал, почему никто не соглашается взяться за его объект: мол, что такого страшного в этих нишах-полках, ведь так удобно ставить в них безделушки?
2. Забудьте про вентшахты: выбивать их и даже менять место расположения вентотверстия запрещено
Вентиляционные шахты и вентиляционные каналы, как и монолитные колонны, примите за данность: трогать их нельзя. Запрещены любые движения. Смещать вентиляционное отверстие даже на десяток сантиметров не стоит: воздушные потоки из вашей и соседней квартир могут перемешаться, и вытяжка уже не будет функционировать так, как надо.
3. Откажитесь от идеи объединить лоджию (балкон) и отапливаемое помещение
— Это, пожалуй, одна из самых популярных нелегальных перепланировок. К слову, много лет назад такое можно было сделать и согласовать. Но с тех пор законы несколько раз поменялись, и теперь такой подход вне правил. Самое интересное, что варианты квартир с объединением можно часто увидеть в продаже на различных сайтах. Очевидно, что проблемы с возвращением помещения в проектное состояние лягут на плечи нового хозяина, если этим моментом вдруг заинтересуются эксплуатирующие дом службы.
Запрет на присоединение холодного помещения к отапливаемому придумали не просто так: дом — это замкнутый контур, и этот контур считается по толстой внешней стене. То есть при объединении нарушается теплотехнический расчет по квартире и дому, а также не соблюдаются пожарные нормы (в случае возгорания в квартире ждать помощи спасателей при невозможности покинуть помещение надо именно на балконе). Нерешенным остается вопрос с батареями: некоторые выносят их непосредственно на лоджию, вешая на тоненькую уличную перегородку, особо запасливые на свой вкус увеличивают количество ребер — все это незаконно, неправильно и влечет немало проблем в том числе для ни в чем не повинных соседей. Чаще же всего люди сталкиваются с тем, что просто-напросто мерзнут после такой перепланировки. Не всегда спасает даже утепление стен лоджии.
Если очень хочется добавить света, можно сделать французское окно: перенести батарею (без изменения ее мощности — этот момент очень важен) и прорубить новый большой проем, впоследствии застеклив его. Но и это можно делать, только согласовав со всеми службами, — предупреждает Сергей Бирюк.
4. Жилое помещение без естественного освещения — табу
По нашему законодательству, жилое помещение не может остаться без естественного света, то есть окно должно быть всегда (это касается и помещения кухни). Требование вполне разумное. Люди обходят этот момент, устраивая по техпаспорту гардеробные, кладовки и тому подобное.
Если же вы обладатель большой комнаты с окнами от стены до стены и хотите разделить ее на две, ничего не получится. Перегородки не должны попадать в оконные проемы. Так что от идеи придется отказаться. К тому же жилое помещение должно иметь площадь не менее 9 кв. м.
5. Поменять местами санузел и кухню не получится, но расшириться можно
Как бы кому-то ни хотелось сделать рокировку «мокрых» помещений, одобрить такое спорное решение никто и никогда не согласится. Также не разрешат организовать санузел над жилой комнатой. А вот расширить ванную за счет комнаты можно, но с ограничениями — не больше 25% от площади «мокрого» помещения (свои исключения есть для квартир на первом этаже). То есть если ванная комната занимает 3 кв. м, то прибавить она может меньше «квадрата». Гораздо проще дело обстоит с коридором — его можно смело занимать, оставляя нормируемое место для прохода. И не забывайте про гидроизоляцию: пол и стены (на высоту 30 сантиметров) увеличенного по площади помещения должны быть обработаны специальным составом, причем не самостоятельно, а специалистами из аттестованной организации и с привлечением технадзора.
Есть и другие запреты, но они больше касаются архитектурного облика зданий, повлиять на который обычному жильцу довольно сложно. Но опять же пробить одно французское окно в старой хрущевке, когда все остальные остаются стандартными, вряд ли кто-то разрешит. Что уж говорить о домах, представляющих историческую и культурную ценность.
6. Нельзя купить большую квартиру и «распилить» ее на две-три маленькие
Гениальный план обогащения не пройдет. И если стены в «каркаснике» еще можно ставить по своему усмотрению (почти), то добавлять на ровном месте санузлы, кухонные зоны и проемы для входных дверей категорически запрещено. С нашими законами это нереализуемо.
Панелька — еще не приговор
Несмотря на то, что в панельном доме все стены являются несущими, поиграть с планировкой все же можно. Не так глобально, как в «каркаснике», но это в любом случае лучше, чем ничего. По наблюдениям специалистов, жильцы панельных многоэтажек чаще всего обращаются с двумя просьбами: объединить санузел (так как помещения туалета и ванной комнаты очень маленькие) и сделать проем из кухни в гостиную. Бывают и не совсем типичные просьбы: например, люди приобрели две смежные квартиры и хотят сделать проход из одной в другую.
— Затрагивать несущие стены можно, но только с соблюдением множества правил, — продолжает разговор сотрудник pereplan.by. — К примеру, есть ограничения по ширине проемов. Если мешает стена, то как бы ни хотелось, но вырезать ее полностью не получится: с каждого края надо оставить отступ, так как в углах установлены закладные детали, срезать которые нельзя. Более того, проем обязательно надо усилить, он обрамляется мощной металлоконструкцией. Сделать все самостоятельно и на свое усмотрение не получится: нужен проект, экспертиза с привлечением аттестованных организаций, профильных специалистов и технадзора. Подготовка документов и согласование может занять несколько месяцев. Папка с документами будет довольно увесистая.
Подробнее о перепланировке в панельном доме читайте по ссылке.
Нельзя или можно? Есть варианты
Популярность жилых комнат с кухонным оборудованием набирает обороты. Немудрено, что некоторые белорусы, особенно обладатели однокомнатных квартир, хотят поменять назначение помещений: в запроектированной изначально кухне сделать спальню, а в большой комнате — гостиную с «кухонной функцией». Вопрос этот неоднозначный, и дело здесь даже не в том, как проложить коммуникации…
— Технически провернуть такое можно, конечно, с той оговоркой, что плита в квартире электрическая: если у вас газ, то все поползновения тщетны. Вроде бы прямого запрета нет, но в законе есть маленькая оговорка: решение принимается на усмотрение администрации района. Вот и получается, что в одних районах Минска перенос кухни в жилую комнату (даже не коридор) согласуют без проблем, а в других с ходу разворачивают. Как обстоят дела конкретно в вашем районе, не узнаешь, пока не обратишься с план-схемой.
Недавно обнаружилась еще одна проблема — да еще там, где совсем не ждали. В одном из ЖРЭО завернули тщательно продуманную и согласованную по всем пунктам масштабную перепланировку из-за того, что в план-схеме не была указана зашивка инсталляции гипсокартоном. Нигде и никогда подобных вопросов не возникало, все сотрудники (в том числе и БРТИ) воспринимали это как сантехоборудование. Но вот родился прецедент: из-за такой мелочи, отказываясь внести изменения на ходу, ЖРЭО отправляет человека на «самоволку» — с уплатой штрафа и всего, что причитается. По этому вопросу мы еще спорим, сейчас письмо с просьбой внести разъяснения лежит в Министерстве ЖКХ и Минстройархитектуры. Ответа пока нет, поэтому наш совет всем, кто переживает ремонт: обязательно укажите этот момент, когда будете подавать документы в «Одно окно» или ЖРЭО, и проследите, чтобы в решении исполкома была отдельно прописана зашивка инсталляции, — предупреждает специалист по перепланировкам.
— Бытует мнение, что проще сначала выполнить работы по перепланировке, а уже потом узаконить ее. Выявленная нелегальная перепланировка грозит немалым штрафом (до 50 базовых величин, если были задеты несущие конструкции), а иногда и предписанием вернуть квартиру в проектное состояние, — предупреждает Сергей Бирюк. — А если вы уже приобрели такую квартиру, то лучше проконсультироваться со специалистами и в первую очередь заняться оформлением актуальных документов. Кто знает, что в перспективе готовит нам нормативная и правовая база. И мало кому захочется быть пойманным на правонарушении, а затем еще и тратить огромное количество времени, которого и без того всегда мало, на походы по ЖЭСам, исполкомам, судам, в конце концов…
Согласовать перепланировку самому
Если позволяет время и есть желание сэкономить деньги, перепланировку можно согласовать самому. Специалисты компании pereplan.by подготовили шпаргалку, помогающую разобраться в последовательности действий. Рассмотрим случай, когда переделка масштабная и собственнику придется задействовать почти все причастные госструктуры.
- Начать следует с разработки план-схемы — проще говоря, «было — стало» (рисовать можно на копии техпаспорта). Идею надо согласовать с управлением архитектуры и строительства администрации своего района и с товариществом собственников либо ЖЭСом (в зависимости от эксплуатирующей организации). Необходимо получить согласие в том числе прописанных совершеннолетних. В пакет документов надо добавить копию лицевого счета (взять в ЖСК, ЖЭСе, РСЦ). Если же квартира построена за кредитные средства, то придется заручиться еще и согласием банка на перепланировку (в документе должна быть ключевая фраза: банк не возражает против проведения перепланировки при условии согласования ее в установленном порядке). И только собрав все эти бумаги, можно обращаться с заявлением в администрацию района.
- Получив разрешение на перепланировку, самое время приступить к наиболее ответственному этапу. Сначала следует заключить договор на разработку проектной документации (конечно, если ваша перепланировка сложная и требует этого). Важно получение аттестации у лиц, разрабатывающих проект. Следующий шаг — получение технических условий. На объект должен выехать специалист, который разработает непосредственно проект перепланировки. Его нужно будет согласовать в необходимых инстанциях: «Тепловые сети», «Энергонадзор», «Энергосбыт» (количество инстанций зависит от типа изменений при перепланировке). На этом согласования не закончились: еще надо получить одобрение управления архитектуры и строительства администрации района, а также товарищества собственников либо ЖЭСа. При затрагивании несущих конструкций придется пройти государственную экспертизу и еще раз получить разрешение на перепланировку.
- До окончания эпопеи еще далеко: впереди подписание обязательств заказчиком (согласно списку, указанному в решении, выданном администрацией района), заключение договора на технический надзор (важно наличие аттестации у организации), подписание договоров подряда на выполнение каждого вида работ, подписание актов обследования скрытых работ представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации. Также понадобится собрать необходимую техническую документацию (например, аттестации специалистов).
- Когда бо́льшая часть работы сделана, остаются наиболее приятные моменты: подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и получение ведомости характеристик там же. Необходимо написать и еще одно заявление в администрацию района — о приемке перепланировки и назначении комиссии. Собрать придется немало подписей, акт ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки потребует утверждения представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации, районного отдела МЧС, центра гигиены и эпидемиологии, отдела архитектуры района, товарищества собственников (ЖЭС), администрации района (председателя комиссии). Собрав все «автографы», вы получите решение администрации района об утверждении акта ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки. После этого — подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру на регистрацию и изготовление технического паспорта. Через некоторое время можно будет забрать этот важный документ — и можно наслаждаться жизнью.
Повторимся, что все эти «круги ада» придется пройти только в том случае, если ваша перепланировка масштабная и затрагивает важные узлы. Если же вы просто ставите стены в квартире со свободной планировкой, все пройдет намного проще.
Мастеров, которые выполнят ремонт в вашей перепланированной квартире, ищите с помощью сервиса «Onliner. Услуги»
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. [email protected]
realt.onliner.by
Перепланировка квартиры в панельном доме: как ее правильно организовать?
Панельный дом
Панельные дома занимают более половины жилого фонда. К тому же необходимо отметить, что планировка таких домов практически однотипна, разнообразия никакого нет. Но в свое время именно строительство этих домов решило проблему нехватки жилья. Строились они быстро, просто, да и по себестоимости это было дешевое строительство. Так как разговор идет о перепланировке квартир в панельном доме, то необходимо отметить, что одной из особенностей конструкции таких домов является большое количество несущих стен, что препятствовало проведению полномерной перепланировке. И в настоящее время сделать ее в панельном доме очень сложно, потому что это связано с изменениями несущих стен, что не всегда возможно.
Поэтому перед тем, как приступить к проведению процесса, необходимо точно определиться, какие стены являются несущими. Самостоятельно это сделать сложно. Специалисты считают, что если толщина стены более двенадцати сантиметров, то эту стену можно считать несущей и трогать ее не рекомендуется. Но в том случае, если решено сделать, к примеру, в стене проем или частично снести ее, то здесь без вмешательства профессионалов не обойтись. В этом случае потребуется разработка проекта и технического заключения.
Перепланировка квартиры в панельном доме — проект
Кто может разработать все это? Самым лучшим вариантом является обращение в проектную организацию, которая разрабатывала проект самого дома. Авторы смогут разработать проект перепланировки лучше всего, хотя бы потому, что у них в руках сам проект. Но если разработку было доверено сторонней организации, то все равно придется обращаться к авторам проекта дома, чтобы они сделали по перепланировке свое заключение.
Этапы проведения перепланировки
Если проект разработан, и дано авторами техническое заключение, то необходимо подать заявление на получение разрешения для проведения перепланировки. Процесс этот долгий и займет, как минимум, сорок пять дней. Во всяком случае, так написано в действующем законодательстве.
С первого декабря 2011 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации за номером 508, в котором разрешается при получении разрешения на перепланировку квартир в панельных домах ссылаться на типовые варианты проектов перепланировки.
Пример перепланировки в панельном доме
О чем идет разговор? Все дело в том, что все авторы типовых панельных домов разработали несколько проектов перепланировки каждого дома и сделали по ним техническое заключение. То есть, выбирая один из типовых вариантов перепланировки того или иного типа дома, вы сразу же освобождаетесь от разработки проекта.
Во-первых, это экономия. Во-вторых, сокращение времени, которое обычно тратится на создание проекта и получения технического заключения. Данные варианты перепланировки находятся в свободном доступе. Все остальные документы, необходимые на получение разрешения, остаются, как и при любом получении разрешения любого типа дома.
Следующий этап – это сам процесс. Здесь очень важно грамотно подойти к выполнению работ. Самостоятельно сделать их невозможно, потому что потребуется наличие специальных инструментов и навыков обращения с ними. К примеру, проем в несущей стене можно сделать, вырезав ее часть.
Уже давно ушли в небытие кувалды и отбойные молотки, которыми раньше делали отверстия и проемы. Все намного стало эффективнее. Стены точно вырезаются по размерам, а в проемы необходимо установить металлические конструкции, которые будут заменять по своим прочностным показателям вырезанную часть стены. Рассчитать и изготовить такие конструкции под силу только специалистам.
Перепланировка в панельном доме
И последний этап – это узаконивание проведенной перепланировки. Обычно для этого достаточен акт приемки проведенных работ. Все документы подаются в БТИ, где все изменения вносятся в поэтажный план квартиры и технический паспорт.
Дополнительная информация
И еще на что хотелось обратить внимание. Иногда жителям первых этажей отказывают в проведении перепланировки, если в ее процессе затрагиваются несущие стены. Это оправданное решение, которое связано с безопасностью конструкции всего дома. Нагрузки на первые этажи более высокие, и убрав стену или сделав в ней проем, появляется вероятность выхода из строя одной из несущих стен. А это не допустимо.
Поэтому жителям нижних этажей можно дать совет: постарайтесь добиться комфортного распределения жилых квадратных метров другими способами, благо профессиональные дизайнеры предлагают сегодня огромное количество вариантов. Но в том случае, если необходимость проведения перепланировки с затрагиванием несущих стен существует, то придется изготавливать индивидуальный проект. Кстати, на первых этажах металлические конструкции изготавливаются в усиленном варианте.
remontmechty.ru