Можно ли сделать перепланировку в панельном доме: Перепланировка квартиры в панельном доме на 2021 год

Но главный вопрос, что вы выиграете? Ок, будете иметь 160кв. Купите в той же Патриотике немножко дороже монолит. Выйдет 140кв. И без проблем.

Когда вам планировка подходит — берите. Бетонные стены 16мм по звукоизоляции сейчас реально крутые. Это вам не фонящий газоблок. Дома все утепленные. Фасады и окна на ваш выбор — как в монолите.

Если нужно резать бетон. Если потом документы делать на все это. А потом через 10 лет когда все может ужесточиться — и вы захотите продать, смотрите чтобы не возникло дополнительных проблем.

Если вы все это хотите сделать втихую — небольшой проем в стене, то помните что даже как заставу такую квартиру банк нее примет. А у них то глаз-алмаз. И они знают где простукивать, если вы потом заложите это все газоблоком. Если укреплять проем, то стальной каркас «немножко очень сильно» бросается в глаза.

Ежу понятно, сами вы ничего резать и укреплять не будете. Вы обратитесь к лучшим представителям этого рынка «в интернете». Они там сидят такие обезбашенные, никого не боятся. Вам расскажут что и как будут делать. И что помогут это все очень быстро подпишут в нужных учреждениях. Только деньги платите. Кстати не маленькие.

Но учтите, несут они все это не к лучшим архитекторам или проектантам, а банально ищут слабое звено в госучреждении, которое за пару баксов это подпишет. Ведь пока это не рухнет, или вы не захотите перепродать — то и всплыть оно не может. «Вы ведь не будете все подряд пускать к себе в квартиру, и водить экскурсию среди соседей». Вы так думаете. А потом сосед сверху вас топит. Но не могут найти этаж — и с представителем ЖЕКа проходят по всем квартирам, ища утечку по стояку. И естественно ваш проем сложно будет не заметить.

Тогда активизируется самый гнилой сосед, которому как бы все равно, но свою значимость он то должен показать. И начинает бомбить всех подряд насчет реальной законности этого рукодельства. А фирма с интернета уже на другом домене, этот уже не работает. Единственный человек, который подписал вам документы, скончался еще год назад от цирроза печени. И вы остались один на один с этими проблемами. И с бракованной квартирой. Которую и продать то не можно — ведь документы аннулированы. И перепланировка не законна.

Трогать такой аппендикс, как под Г образном выходе на балкон вовсе не советую. Куча проблем на ровном месте. А выиграете то что? Красивый проход, который все ровно батарея перекроет.

Главное!!! Если вы задаете вопрос «Можно ли перепланировать панельную квартиру?». Ничего не делайте. Этим должны заниматься уверенные в этом вопросе люди. А не люди ищущие информацию в интернете. А о перепланировке думайте до момента подписания документов на инвестирование в квартиру. А не потом.

Фраза: «Перепланировка допускается. Вот смотрите ссылка на форум. Говорят что можно, и какой-то статьей аргументируют» вас потом не спасет.

Поверьте, выйдет как с евробляхами. Сначала наслушавшись мнений «профессионалов» купили, а потом заплатили втридорога налог за свою консервную банку. Либо просто оставили ее в Словакии.

Перепланировка в панельном доме

Архитектурно-проектное бюро №1 разрабатывает проекты перепланировок квартир в панельных домах всех серий! Мы также консультируем по любым вопросам, связанным с перепланировкой жилых и нежилых помещений в панельных домах и помогаем с согласованием в Мосжилинспекции и БТИ.

Распространенность типовых домов из железобетонных плит объясняется дешевизной и быстротой их сооружения. Но с точки зрения проведения перепланировок панельные дома являются самыми проблемными: будьте готовы, что далеко не все ваши пожелания удастся воплотить в жизнь. Дело в том, что большинство внутренних поперечных стен в типовой панели – несущие, следовательно, их полный или частичный демонтаж категорически запрещён, и максимум, на что можно рассчитывать – сооружение проемов, да и то не всегда. Поэтому перепланировка квартиры в панельном доме редко проходит по упрощенной схеме — как правило, приходится заказывать разработку проекта с техническим заключением.

План секции современного панельного дома серии П-44Т: почти все стены несущие. Основная масса панельных многоквартирных домов имеет схожую конструктивную схему

Лишь хрущевки и некоторые ранние панельные многоэтажки на основе хрущевок имеют минимум несущих стен в квартире, что очень облегчает и удешевляет проектирование и согласование перепланировок:

План рядовой секции старой панельной серии 1-515/9: все стены кроме межквартирных — это перегородки

Задумывая перепланировку в панельном доме с объединением помещений, первым делом определите, какие стены в квартире являются несущими, а какие – нет. Наиболее простой способ это сделать – измерить их ширину: если она превышает 12-14 см, то скорее всего стена капитальная, если меньше — перегородка.

При затрагивании несущих стен придётся заказывать инженерное обследование с оформлением технического заключения о возможности перепланировки в организации, занимавшейся разработкой проекта дома. Скорее всего, это будет институт ГУП МНИИТЭП, хотя некоторый процент панельных домов разрабатывался и другими институтами — Моспроект, ЦНИИЭП Жилища, и др.

Помимо текущего состояния здания и его конструктивных особенностей, на возможность перепланировки в панельном доме влияют и другие факторы, например, этаж. Чем выше расположена квартира, тем меньшая нагрузка приходится на стены и перекрытия, и соответственно, проем в несущей стене организовать проще. В то же время на нижних этажах аналогичный проем могут и не разрешить, либо «урежут» его до минимального размера. Еще одним важным фактором, который может вам помешать, является наличие подобных перепланировок у соседей сверху или снизу.

Пример проекта перепланировки квартиры на 14 этаже панельного дома ПД-4 с двумя проемами в несущих стенах шириной 1 метр

Кстати сказать, ГУП МНИИТЭП запрещает устраивать любые проемы в несущих стенах некоторых своих домов, построенных после 2007 года, за исключением специально размеченных при строительстве проектных ниш (в т.н. «стенах-трансформерах»).

(Пример перепланировки панельной квартиры дома серии П44Т с проектной нишей)

Проект перепланировки квартиры в панельном доме должен разрабатываться проектным институтом, или организацией, с допуском «проектного» СРО. Это гарантирует соблюдение СНиПов, СанПиНов, ГОСТов, а также положений жилищного законодательства в процессе работы над проектом. У нашей организации данный допуск имеется. Разработанные нами проекты отвечают всем законам и нормативам, и нашим заказчикам в дальнейшем удается без проблем согласовать их с Мосжилинспекцией.

Помните, что привлечение к разработке проекта неспециалистов грозит отказом в выдаче разрешения на перепланировку. (Подробнее об отказе в согласовании перепланировки тут)

Помимо разработки проектной документации, для согласования перепланировки в панельном доме, вам потребуется собрать комплект документов (список см. в п.п. 2.10 и 2.11 ППМ № 508 в редакции 840) и сдать его в Мосжилинспекцию. Если к документам и проекту не будет претензий, вам выдадут распоряжение с  разрешением на перепланировку вашей панельной квартиры.

Получив данный документ на руки, можно приступать к работам, выполнять которые должна строительная организация с допуском СРО в строительстве. Это даст гарантию, что в процессе производства работ не будет допущено нарушений СНиПов и СанПиНов, а также не произойдет отступлений от согласованного проекта. Кроме того, только сертифицированные подрядчики имеют право оформлять акты скрытых работ после монтажа усиления проемов или укладки гидроизоляции. Подписывать эти акты должны представители подрядчика и проектного бюро. Последние также осуществляют авторский надзор, т.е. контролируют соответствие проводимых работ проекту перепланировки.

Готовый ремонт сдается приемочной комиссии Мосжилинспекции. Если все произведённые работы соответствуют тем, что были указаны в проекте, и присутствует вся необходимая документация, которая по всем правилам заполнялась на протяжении всего процесса переустройства, то комиссия подпишет акт о завершенной перепланировке. На его основании БТИ оформит новый техпаспорт квартиры, на плане которого будут зафиксированы все изменения планировки. Только после этого перепланировка в панельном доме, равно как и в любом другом, будет считаться полностью законной. Данный порядок един для всех типов жилых многоквартирных домов.

Подробнее о разрешении на перепланировку

Как мы отмечали выше, не во всех панельных домах все межкомнатные стены – несущие. Есть серии, где комнаты отделяются друг от друга тонкими перегородками, которые можно безболезненно сносить или делать в них проемы. К таким домам относятся прежде всего, хрущевки, например, распространенные серии К-7, 1-510, 1-511, II-32 и другие. Несущую функцию в них выполняют фасадные стены и одна продольная стена по центру дома, а межквартирные стены играют роль диафрагм жесткости. Большинство межкомнатных стен исключены из силовой схемы и выполняются из легких материалов. Их демонтаж можно согласовать по эскизу, без техзаключения и проекта.

Проект перепланировки панельной хрущевки, 3 комнаты (серия 1605АМ):

квартира 56 кв.м

Смотрите также: обширный материал о перепланировках хрущевок

Почти во всех хрущевках, а также во многих более поздних сериях панельных домов, на кухнях стоят газовые плиты. Данное обстоятельство не позволяет собственникам полностью объединять такие кухни с комнатами. Даже когда есть возможность сломать разделяющую помещения стенку или устроить в ней проем, вам все равно придется установить взамен снесенной стены раздвижную перегородку, а на проем поставить дверь. Этого требует жилищное законодательство (см. п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840). Также не стоит забывать и о запрете на перенос кухни над жилыми комнатами соседей снизу (ПП РФ 2006г. №47).

Существует также ограничение для «однушек»: кухню с комнатой полностью соединять нельзя, поскольку единственное жилое помещение в квартире утратит при этом свой статус и будет считаться нежилым. При перепланировке трехкомнатной квартиры панельного дома, равно как и двухкомнатной, кухню с комнатой соединять можно – но с соблюдением всех условий и ограничений, касающихся несущих стен, газовых плит и прочего. Относительно «прочего» приведем такой пример: бывает так, что в стене между кухней и комнатой могут находиться системы отопления и (редко) вентиляции – в этом случае проем в ней либо не разрешат, либо автор дома введет в проект множество условий по габаритам проема и сложному усилению простенков металлическими профилями.

Пример перепланировки кухни в панельной однокомнатной квартире 35 кв. м:

(подробнее о перепланировках 1 комнатных квартир)

Перепланировка ванной и санузла обычно связана с объединением или расширением этих помещений. Это достигается путем сноса разделяющей их перегородки или сантехкабины, а также присоединением площади смежного нежилого помещения (коридор, холл, темная комната, гардероб). Расширять «мокрые точки» с заходом на жилую площадь или переносить их так, чтобы они находились над жилыми комнатами и кухнями соседей – нельзя. Это запрещено нормативами — СаНПиН2.1.2.2645-10 и СНиП 31-03-2003. Кроме того, расширение ванной и уборной требует обязательной укладки гидроизоляции, что является вмешательством в конструкцию полов и согласуется по проекту, как и проемы в несущих стенах, затрагивание инженерных коммуникаций и другие сложные и потенциально опасные работы. 

перепланировка ванной и перенос санузла в трехкомнатной квартире 72 кв.м панельного дома П-44:

Подробнее о перепланировках 3 комнатных квартир

С тех пор, как в открытом доступе появился каталог типовых перепланировок, разработанный ГУП МНИИТЭП для своих домов, у собственников появилась еще одна возможность согласовать перепланировку в панельном доме, не обращаясь к проектировщикам. Однако для этого ваша изначальная планировка должна совпадать с каталожной, равно как и будущая – с предложенным там вариантом. Оговоримся, что изменения здесь предлагаются весьма ограниченные. Но если проектное решение вас устраивает, вы можете при подаче документов в Мосжилинспекцию, сослаться на подходящий типовой проект (п. 21 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840).

панельные квартиры: 2 комнатная П44Т, 3 комнатная П44Т, трешка в II-49 и двушка в 1-515/9

Подробнее о типовых проектах.

Фото перепланировки в панельном доме (проем между кухней и комнатой и демонтаж объемной сантехкабины в трешке П44Т)

подробнее о перепланировках в серии П44Т

Читайте также: Проект перепланировки квартиры

Перепланировка квартир в блочных домах

Перепланировка в монолитном доме

Перепланировка в кирпичном доме

Особенности перепланировки квартиры в панельном доме.

В Минске, как в других подобных городах, самый распространенный типом домов является панельный дом. Разновидностей панельных домов много — это и первые пятиэтажные «хрущевки» и современные многоэтажные серии.

В конструкции основной массы таких домов есть одна характерная особенность — поперечные и некоторые другие стены внутри квартиры являются несущими. Обычно эти стены имеют толщину 14 или 18 сантиметров и изготовлены из железобетона. Все несущие перекрытия обеспечивают устойчивость и надежность конструкций панельных домов. Именно поэтому перепланировка квартиры в панельном доме почти всегда сопровождается определенными сложностями. Так как довольно часто владельцы квартир хотят сделать проем в несущей стене, а некоторые, даже снести ее пытаются. Например, одним из распространенных вариантов перепланировки в панельном доме — расширение санузла на ширину коридора, который ведет в кухню, и устройство нового входа в кухню через проем в стене со смежной комнатой. В большинстве случаев данная стена является несущей. Для проведения данной перепланировки вам необходимо будет получить разрешение на устройство проема в этой стене. Для этого нужно обратиться в соответствующую организацию. Рассматривая возможность проема в данной несущей стене, проектировщик будет обращать внимание на некоторые факторы: этаж, на котором находится квартира, общая этажность дома (чем выше этаж квартиры, тем проще получить разрешение на работу с несущими стенами), степень изношенности несущих конструкций и их конструктивную роль в доме. Так же необходимо убедиться, что в квартирах снизу и сверху отсутствуют подобные проемы. На основании всего этого будет изготовлена документация, в соответствии с которой и надо будет проводить работы с вашей несущей стеной и устройству там проема. В случае отказа проектной организации в работах с несущими конструкциями, то и получить разрешение от жилищной инспекции будет очень проблематично, так как основанием для выдачи разрешения является техническое заключение проектировщиков.

Другой популярный вариант перепланировки квартиры в панельном доме — объединение лоджии или балкона с внутренним пространством квартиры. Для проведения данной перепланировки вам необходимо также согласовать ее. Так как не в каждом доме имеется возможность такой перепланировки. Стоит иметь в виду, что легальный вариант объединения лоджии с внутренним помещением, как минимум, предполагает снос подоконного блока. В довольно редких случаях можно убирать выступ из пола в стене между балконом и комнатой. И это только при условии установки в проем стеклопакета. Обычно, в такие проемы устанавливают «французские» двери — стекло занимает практически всю площадь дверей и заключается в тонкий несущий профиль. Дверь может быть как раздвижной, так и распашной. После сноса подоконного блока, в любом случае, должна быть установлена разграничивающая перегородка. Причиной этого требования является то, что балкон — это «холодное» помещение, то есть без отапливаемых элементов. А отопление квартиры рассчитано на то, что «холодные» балконы и лоджии отделены от остальных комнат, чтобы избежать потерь тепла. И кстати, вынос радиаторов отопления на лоджию или балкон категорически запрещен. Кроме всего прочего, объединение комнат с балконами, лоджиями требует согласования перепланировки с архитекторами. Так как оконно-дверной блок — это часть фасада здания и все изменения его конструкций необходимо утверждать в архитектурном бюро.

Здесь приведены примеры наиболее характерных вариантов перепланировки квартиры в панельном доме. Все другие работы по переустройству планировки квартир в панельных домах существенных отличий при согласовании не имеют.

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr.com

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Фото: ArtBaza

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr.com

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

как сделать перепланировку в панельном доме

Если вы решили самостоятельно сделать перепланировку квартиры в панельном доме, будьте готовы к трудностям: внутренние несущие стены сносить невозможно. Специально для дизайнеров и архитекторов предложены свои варианты планировки типовых домов самой распространенной серии — вам остается только выбрать подходящий.

1. Однушка в доме серии II-49

При разделении кухни и комнаты несущей стеной возможности перепланировки однушки очень малы.На примере однокомнатной квартиры серии II-49 дизайнер Ольга Бондарь рассказала, как организовать комфортное пространство в таких условиях. Удивительно, но даже на небольшой площади в 32 квадратных метра можно найти место для полноценной спальни, удобной ванной комнаты и вместительных систем хранения вещей.

2. Две двушки 7-515

Площадь в доме серии 1-515 минимальная: двухосная — 42,6 кв. Один из недостатков квартиры — смежные комнаты, но есть возможность сноса внутренних стен под перепланировку.Конструктор фурнитуры Николай рассказал, как это можно использовать в своих целях и как обустроить комфортное пространство для разных категорий арендаторов.

3. Угловая трешка в панели П-55

Трехкомнатная квартира, пожалуй, самый удачный вариант жилья и для пары без детей, и для семьи с одним-двумя детьми. Тем не менее, хозяевам часто задают вопросы: где оборудовать вместительные системы хранения вещей, в какой из комнат сделать спальню для родителей и где найти место для зоны гостиной.Архитектор Анастасия Киселева рассказала, как выйти из ситуации, если внутренние стены несущие, на примере трешки в доме серии П-55.

4. Однушка в доме серии П-43

Сегодня перепланировка однушки нужна не только для создания комфортных условий для жизни полноценной семьи. Переделка маленькой квартиры будет актуальна даже в том случае, если ее хозяином будет молодой холостяк или девушка. Дизайнер Ксения Чупина рассмотрела 3 варианта планировки однокомнатной квартиры в П-43 — одной из самых распространенных серий типовых домов в Москве и Подмосковье.

5. Двухкомнатная квартира в доме П-3

Проект типового панельного дома П-3 появился в конце 70-х годов, а в начале Олимпиады-80 в Москве построили первые дома. Серия П-3 признана одной из лучших типовых строительных серий. Планировка квартир достаточно удачная, с удобными по площади кухонными помещениями и большими лоджиями. Завершите переделку внутренних несущих стен, не подлежащих демонтажу — конструктор метизов Николай рассказал, как выйти из ситуации.

6. Двухместный в доме серии CE

Квартиры в доме серии Kope имеют достаточно площади для комфортного размещения пары или семьи с детьми: в двухкомнатных — 58 квадратных метров. Есть одно существенное «но»: нельзя делать проемы во внутренних несущих стенках. Архитектор Анастасия Киселева предложила 3 ​​варианта «легкой» перепланировки, не противоречащей закону.

7. Двухкомнатная квартира в П-30

Перепланировка в однокомнатной квартире типового дома П-30 — задача сложная.Практически все стены являются несущими, а потому вариантов планировки не так уж и много. Дизайнер Дарья Дубкова нашла несколько способов грамотно организовать пространство небольших построек для разных категорий арендаторов: холостяка, молодой пары и семьи с ребенком.

8. Примадонна с ведром в доме серии П-44К

Эркер в квартире, на первый взгляд, кажется источником хлопот, но грамотная планировка поможет рационально использовать это пространство. Большая площадь остекления делает комнаты значительно светлее, а дополнительная пара метров пригодится для обустройства шкафа, гостиной или обеденной зоны — архитектор Анастасии Киселевой предложил три интересных варианта.

9. Двухкомнатная квартира в P-46

Обустройство однокомнатной квартиры может быть как увлекательным процессом, так и сложной задачей. Создать комфортный интерьер для холостяка не составит труда — стоит только грамотно продумать функциональные зоны и системы хранения. Но организация пространства для семьи со школьником — задача, которую решит не каждый профессионал. Дизайнер Диана Мальцева предложила 3 ​​эргономичных планировки квартиры площадью 39 квадратных метров для разных категорий арендаторов.

10. Просторный циферблат в P-43

Гардеробные комнаты стремительно набирают популярность. И это объясняется. В них можно вместить больше вещей, их удобнее искать и можно сразу попробовать. Но если квартира маленькая, действительно ли стоит отказываться от этой возможности? Специально для дизайнера Ольга Бондарь рассказала, где найти место для гардеробной в типичном двухместном номере П-43.

Чем плохи блочные дома. Перепланировка квартир в блочных домах

Перепланировка квартиры в блочном доме — это обычно организация проема из кухни в комнату (создание гостевой зоны) и увеличение санузла за счет площади коридора .

Передача кухни возможна только в одном случае, если квартира находится на первом этаже или на втором, но под новоорганизованной кухней должны присутствовать нежилые помещения. . Другие варианты противоречат действующему законодательству.

Блочные дома имеют характерную особенность, которую можно считать минусом — практически все внутренние внутренние стены несущие и выполнить «любую» перепланировку затруднительно. Стену можно устроить в несущей проем , но перед этим нужно убедиться, что этот проем не будет угрожать целостности всего дома, а потолок будет стоять до тех пор, пока дом будет стоять.

В любом случае необходимо провести согласование перепланировки и получить разрешение МЖЭК или администрации (если это не Москва) на проведение ремонтно-строительных работ, потому что, к сожалению, только они не дают права выполнить работу

Как безопасно сделать проем в несущей стене в блочном доме?

• Точная высота и ширина проема
• Как и как усилить проем
• Порядок изготовления самой работы

Что нужно знать о вырезании проема в несущей стене в блочном доме.

Вырезать проем — значит, специальная стенорезка прорезает стену, а чтобы выдолбить ее, режет железобетон «болгаркой» на 2-5 см, а остальное выбивает кувалдой или отбойными молотками, перфораторы. В первом случае стена не разрушается, а во втором случае механические и ударные инструменты наносят непоправимый ущерб стене, и если дефекты не видны на момент проведения таких работ, это не значит, что их нет. .
2) Проем в несущей стене в многоэтажном доме можно сделать только один раз.
Как минимум без последствий для всего дома. Поэтому особое внимание нужно уделить месту его резки, армированию и способу резки. Обои можно переклеивать, ванну менять, полы переделывать, вскрытие делается один раз и на всю жизнь .

Блочные дома названы так из-за использования в их строительстве блоков. Таких домов из блоков очень много, и, как правило, это дома 60-80-х годов прошлого века. Стоимость квартиры в блочном доме значительно ниже стоимости квартиры в монолитном современном доме . Таким образом, он часто привлекает покупателей, которые после приобретения квартиры планируют внести существенные изменения в свою будущую планировку в существующую планировку.

Блок-хаус — этот тип дома часто путают с панельными домами. Это неудивительно, так как в любом случае ограждающие стены выполнены из легкого бетона, но в панельном домостроении размер комнаты равен размеру панели (с соответствующим армированием), а в блочном варианте стена — это размер панели (с соответствующим армированием). состоит из нескольких элементов — небольших блоков.По сути, блочный дом похож на дом из кирпича, разница только в размерах элементов здания.

Блок-хаус имеет практически тот же недостаток, что и кирпичные дома «брежневской» эпохи — отвратительное качество штукатурки (если кто не помнит, главное в социальном доме было не качество, а количество) и крайне неровные потолки с постоянно растрескиванием. швы между плитами перекрытия. С панельным «братом» эти дома роднит очень низкое качество «парных» оконных переплетов.

В первую очередь стоит поговорить о конструкции блок-хауса. Уже из названия понятно, что при его строительстве использовались какие-то «блочные схемы». В целом строительство блочного дома аналогично возведению типовой панельной многоэтажки. Их отличает то, что при строительстве панельных домов используются отдельные панели, которые привозят с домостроительных заводов на строительную площадку с последующим монтажом. Панели имеют закладные металлические детали, с помощью которых они жестко крепятся к другим элементам конструкции.

Так же, как и в панельных домах самых стен несущих блоков, поэтому возможности перепланировки в блок-хаусе намного меньше, чем, например, в монолитном доме. Но если в квартире нельзя сносить все стены, это не значит, что нужно раз и навсегда согласовывать с имеющейся планировкой. Также стоит отметить. что внешние стены блочного дома обычно относятся к несущим, что будет дополнительной трудностью для тех, кто собирается устраивать отдельный вход в нежилое помещение.

Одной из особенностей блочных, как и панельных домов, является наличие сантехнической кабины — строительного блока из двух комнат — ванной и туалета. В связи с тем, что такой агрегат не участвует в распределении общей нагрузки дома и занимает много места, а иногда еще не изолирован от звука и запахов, хозяева демонтируют этот элемент конструкции с объединением комнат в совмещенный санузел. Вот несколько примеров такой работы.

Поскольку почти все стены в блочном доме несущие, согласовать проем в стене такого дома крайне сложно.Тем не менее, если проем можно согласовать, то вариантов перепланировки больше. Вплоть до того, что, как и в приведенном выше примере, однокомнатная квартира оказалась двухкомнатной при разделении большой комнаты на две и устройства дверного блока в проеме несущей стены.

В блочном доме, как и в панельном, он должен соответствовать тем же законодательным требованиям. Различия здесь лежат скорее в конструктивном плане.

Для начала проведем небольшой экскурс в историю массового жилищного строительства.В то время в Москве широко применялись как панельные, так и блочные дома из-за простоты, дешевизны и скорости возведения. Дома по блочной технологии возводились с середины ХХ века до конца 90-х годов. Впоследствии блочные типовые проекты были заменены панельными. Сегодня блочные дома в России не строят.

Чаще всего в столице встречаются блоки 9 и 12 этажей серии II-18, а также I-209A и II-68 (панельно-блочный). Они есть почти во всех сферах.Из типичных хрущевок пятиэтажки бывают 1-510 кв. Из более поздних многоэтажных панельно-блочных домов можно отметить И-700А, И-522А, И-491а.

фотоблок домов

Однако по этой технологии были построены и некоторые послевоенные сталинские дома (типовые), например серия II-05.

Блочные дома, как следует из их названия, строятся из керамзитобетона или шлакоблочных элементов (блоков), а перекрытия — из многопустотных бетонных плит.Размеры жилых помещений в блочном доме кратны размерам плит перекрытия. Навесные стены выполняются из пеноблоков или гипсобетона. Сантехнические кабины для блочных домов изготавливались на домостроительном комбинате как отдельная конструкция, а затем устанавливались с помощью крана.

В чем принципиальное отличие блочных домов от панельных?

В типичном панельном доме высота несущих стен (плит) определяет высоту всего пола и потолка квартиры, а ширина плиты перекрытия обычно соответствует ширине помещения.В блочных домах высота стен определяется количеством блоков (а потолки соответственно могут быть выше).

Перепланировка квартиры в блочном доме — задача более простая по сравнению с перепланировкой в ​​панельном. Дело в том, что в блочном доме количество несущих стен внутри квартир намного меньше, и это позволяет более кардинально изменить границы помещения.

Схема типового блочного дома серии И-209А

Напротив, несущие стены блочного дома намного толще (~ 38 см), чем несущие стены из железобетонных панелей (~ 14-18 см).Поэтому вырезать проемы в них сложнее и длиннее, чем в несущих стенах из железобетона, а сами проемы нужно армировать мощными металлоконструкциями — швеллерами, которые сложнее монтировать и монолитнее стандартных уголков.

Пример проекта перепланировки в блочном доме серии ИИ-18 1966 года постройки:

В этой двухкомнатной квартире демонтированы два встроенных шкафа в коридоре, а также навесная перегородка между кухней и коридором.Санузел совмещен в одну комнату, туалет перенесен. Кроме того, производилось устройство перекрытий.

Грамотно преобразите пространство вокруг себя

Когда речь идет о качественном ремонте 3-х комнатной квартиры, первым делом возникают мысли о ее перепланировке. Причем это касается как морально устаревших хрущевок, так и панельных домов. Ведь по-настоящему преобразить жилище и сделать его максимально комфортным помогут только кардинальные изменения.Как успешно реализовать эти изменения? Для начала необходимо ознакомиться с основными особенностями перепланировки квартир в домах разного типа. Во-вторых, необходимо рассмотреть все возможные варианты размещения и оценить фото уже реализованных дизайнерских идей. И тогда уже можно приступать к третьему этапу — разработке проекта перепланировки своей квартиры. Далее мы познакомимся с особенностями всех трех этапов.

Перепланировка Хрущева: разоблачение

Чтобы в процессе ремонта квартиры в хрущевке вы не нарушили никаких официальных решений и норм, обязательно обратите внимание на ближайшие два месяца перепланировки.

Расширение санузла . В большинстве хрущевок наиболее проблемными зонами являются ванная и туалет: они очень маленькие, поэтому о комфорте и полной функциональности говорить не приходится. Естественно, что в такой ситуации возникает желание не только совместить, но и расширить эти два пространства. Важно помнить о санитарных нормах, согласно которым влажные зоны, то есть туалет и ванную комнату, нельзя переносить ни в какие жилые комнаты — их разрешается расширять только за счет использования нежилых помещений: кладовой или коридора.

Часто в панельных домах делают перепланировку для расширения ванной

Вторая проблема хрущевки — тесная кухня. Если вы хотите ее расширить, не забывайте, что кухню нельзя переносить:

• на территории влажных зон;
• в комнату, над которой находится гостиная;
• под санузлом, этажом выше;
№
• , если кухня оборудована газовым прибором, запрещается соединять его с какой-либо жилой комнатой.

Совет. Выйти из сложной ситуации с пристройкой кухни можно тремя способами: 1) частично перенести кухню в нежилую зону; 2) заменить газовую плиту на электрическую; 3) Установить между кухней с газовым прибором и жилым помещением перегородки.

Очень часто возникают вопросы по несущим стенам, ведь на них невозможно повлиять при перепланировке. Но в случае с хрущевкой все просто: в большинстве случаев внешние стены здесь каретные, а вот внутренние можно разобрать, не опасаясь последствий.

Вариации Преображенской хрущевки

Существует множество проектов перепланировки хрущевки с тремя комнатами, для которых характерны вариации расположения и габаритов помещений. Рассмотрим некоторые из них.

Совет. Для того, чтобы придать конструкции балкона необходимую надежность и устойчивость, желательно после объединения помещений залить всю площадь цементной стяжки. Кроме того, это решит проблему сексуальных капель.

Представления перепланировки квартиры в панельном доме

Говоря об особенностях перепланировки жилья в панельном доме, следует остановиться на трех важных моментах:

• Несущие конструкции — в несущих панельных домах могут быть не только внешние, но и внутренние стены, поэтому перед перепланировкой необходимо выяснить, какие панели капитальные. Такая информация указывается в документах БТИ. Несущие стены нельзя сносить или частично деформировать, так как любое разрушение может нарушить целостность всего дома.

Внимание! В несущих стенах также не допускаются канализационные и любые другие трубы — они могут повредить рабочую арматуру конструкции.

• Крепление лоджии — если вы решили соединить комнату и балкон, запомните два момента: 1) В панельных домах запрещено сносить дверной порог при входе на лоджию; 2) Убирать зону наружных стен разрешается только в тех зданиях, которые были построены до 2007 года.

• Перепланировка по типовому проекту — для ремонта квартиры в панельном доме может быть использован типовой проект, внесенный в одноименный каталог.Согласование такой процедуры происходит быстрее и проще, чем в случае нетипового ремонта. Но при этом новая планировка жилья должна совпадать с планировкой выбранного проекта — никаких отклонений не допускается. И тут стоит отметить, что на данный момент в каталоге проекта представлены далеко не все квартиры, поэтому не всегда удается выбрать подходящую планировку.

Идеи Обустройство квартиры в панельном доме

В квартирах в панельных домах хоть и менее проблемные зоны, нежели в хрущевках, но все равно есть.

Чаще всего увеличить кухню хотят хозяева. Но здесь нужно понимать, что в большинстве панельных домов несущей является стена между кухонным помещением и соседним жилым помещением, поэтому не всегда удается обустроить гостиную-столовую. Для расширения кухонного пространства лучше всего использовать балкон, если он примыкает к комнате. В этом случае на территории территории непосредственно кухни можно оборудовать рабочую зону, а на территории балкона — столовую.

Также хороший вариант перепланировки без вовлечения стен — соединение центральной комнаты с балконом и разделение его на три части. Таким образом, можно получить просторную гостиную с несколькими функциональными зонами:

• зона отдыха с диваном, библиотекой и телевизором;
Мини-шкаф
• ;
• столовая на месте бывшего балкона.

Более смелая идея — соединение двух жилых комнат в одно пространство путем сноса стены между ними.В результате перепланировки можно получить эргономичную спальню-гостиную или спальню-гардеробную. Такой вариант будет уместен, если помещения в квартире настолько малы, что по отдельности не могут полноценно выполнять свои функции. Для визуального разделения зон лучше всего использовать перегородки или стеллажи — они будут более эффектными разделителями, чем отделка.

Реконструкция отделки

Определившись с идеей развития квартиры, приступайте к процессу согласования капитального ремонта.Для начала необходимо обратиться в проектную компанию для составления грамотного проекта работ. Он должен включать следующие обязательные разделы:

• План квартиры до перепланировки;
• план установки и демонтажа;
• план жилья после перепланировки.

Дополнительно в зависимости от характера перепланировки могут потребоваться схемы канализации, водоснабжения, вентиляции, гидроизоляции и полов.

Параллельно начинаем сбор документов.Для подачи заявки на перепланировку вам потребуются: Выписка из ДЖ, Паспорт квартиры и документы на право собственности. Заявка подается в местное архитектурное управление. Там вам скажут, в каких случаях нужно утвердить готовый проект. Как правило, это пожарная, сантехническая и газовая служба, а также балансировщик дома.

Уже по прошествии всех инстанций проект должен быть отправлен в Управление архитектуры — здесь и будет проходить окончательное согласование.

Как видите, перепланировка в 3-х комнатной квартире и в хрущевке, и в панельном доме имеет много тонкостей, если пометки могут снизить оригинальность любого проекта. Но при полном соблюдении всех правил и норм 100% возврат гарантирован: вы получите поистине уникальный дом, который точно соответствует вашим запросам. Так что не поленитесь продумывать каждый этап перепланировки.

Планировка трехкомнатной квартиры: видео

Перепланировка трехкомнатной квартиры: фото

Редевелопмент жилищного кооператива

Редевелопмент — это процесс полного сноса существующего здания и постройки нового.Это масштабное мероприятие, требующее очень активного и осторожного подхода со стороны жилищного общества. Давайте углубимся в специфику редевелопмента и многих ее составляющих.

Как проходит перепланировка ЖК?

Перед тем, как сделать выбор в пользу перепланировки, общество должно провести структурный аудит существующего здания. Как только это будет сделано, вам нужно будет рассмотреть следующие шаги.

1. Созыв специального общего собрания (SGM)

Управляющий комитет должен созвать специальное собрание членов для обсуждения проекта редевелопмента.В подзаконных актах говорится, что 75% от общего числа членов должны быть согласны с проектом реконструкции, прежде чем он может быть официально осуществлен. (Согласно поправке к закону о перепланировке в Махараштре, для более старых и небольших зданий требуется только 51% одобрения членов). Также рекомендуется создать специальный комитет по перепланировке, который будет контролировать весь процесс.

2. Получите предложения от архитекторов / консультантов по управлению проектами (PMC)

Комитет должен пригласить заявки как минимум от 5 архитекторов / PMC и представить их предложения членам, прежде чем сосредоточиться на одном из них в другом SGM.Они должны быть связаны с правительством или законным органом власти и иметь хорошую репутацию в сфере девелопмента недвижимости. Члены могут вносить обоснованные вклады и предложения на протяжении всего процесса.

3. Подать предложение по проекту реконструкции здания

После согласования сроков и условий, объема работ по проекту с архитектором / КУП, комитет должен представить предложение по указанному проекту.

4. Получить отчет по проекту

В течение двух месяцев после назначения архитектор / КУП представит комитету ТЭО проекта.В этом отчете рассматриваются такие факторы, как индекс жилой площади (FSI) и передача прав на застройку (TDR) в отношении общей жилой площади, общих пространств, садов и т. Д. Отчет доступен для всех членов общества, и предложения принимаются заранее. сделаны любые согласования.

5. Приглашение к участию в тендерах от застройщиков

Архитектор / PMC готовит тендерную документацию для получения конкурсных предложений от разработчиков. Решено одно основное требование, которое нельзя изменить.Это может быть ковровое покрытие или основной фонд (сумма, которую застройщик уплачивает в связи с перепланировкой). В последующем SGM, на котором присутствуют официальные лица разработчиков, все тендеры обсуждаются открыто в присутствии участников.

6. Выберите разработчика

Архитектор / PMC проводит сравнительное исследование тендеров с учетом таких факторов, как финансовые расходы, репутация на рынке, техническая надежность, успешные проекты каждого разработчика и окончательный список не менее пяти.Один из них выбирается большинством 3/4 голосов участников, и проект может быть инициирован после заключения соглашения с выбранным разработчиком.

Какие документы нужны для перепланировки?

Необходимые юридические документы: свидетельство о регистрации общества, акт передачи права собственности (необходим для проектов самостоятельной застройки), договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, заверенная карта собственности (показывающая право собственности на имя общества), оригинальный план здания, отчет о структурном аудите, перепланировка соглашение, копия нового утвержденного плана, список плоских ковровых покрытий, примечание к Плану развития (подробная информация о земле и его окрестностях), счет за электричество, счет за воду и все другие юридические документы, касающиеся земли и зданий .

Самостоятельная перепланировка жилого кооператива

В последнее время все больше и больше обществ стали отдавать предпочтение самовосстановлению, процессу, в котором застройщик / застройщик вообще не участвует в уравнении. Общества нанимают архитекторов / подрядчиков и выполняют весь процесс самостоятельно. Выбирая этот вариант, прибыль остается в руках общества и исключается возможность мошенничества, задержки строительства, убытков FSI. Члены в конечном итоге получают увеличивающуюся площадь ковра, и вся прибыль от проекта делится поровну между участниками.

Финансовые ссуды и государственные схемы доступны для самостоятельной перепланировки. По состоянию на январь 2019 года правительство Махараштры уже рассматривает возможность стимулирования модели самовосстановления, санкционировав 780 крор рупий на реконструкцию 19 жилищных обществ. В одном только Мумбаи около 5800 проектов остановлены из-за сбоев или неудач по вине разработчиков. По имеющимся данным, около 50% жилищных кооперативов в Мумбаи нуждаются в реконструкции. В марте было объявлено, что правительство создаст специальную комиссию для стимулирования проектов самовосстановления, особенно в пригородах.Mumbai Bank предоставляет ссуду в размере 50 крор рупий на каждый проект. Ожидается, что другие штаты последуют этому примеру вместо инициативы доступного жилья.

Слово мудрым

После того, как вы дадите письменное согласие на перепланировку, оно не подлежит отмене в суде. Следовательно, решение следует обдумывать с осторожностью. Кроме того, крайне важно, чтобы вы наняли услуги компетентного юриста, чтобы составить соглашение между обществом и разработчиком и убедиться, что оговорка о сроках строго зафиксирована с применимыми штрафами, если разработчик не может завершить проект вовремя.

Ожидается, что девелопер завершит проект редевелопмента за два года с максимальным продлением еще на один год. Вместе с соглашением девелопер должен предоставить банковскую гарантию в размере не менее 20% от общей стоимости проекта. Члены, проживающие в здании, должны будут переехать во временное жилье на время проведения работ. Застройщик обычно предоставляет альтернативное жилье поблизости или платит ежемесячную арендную плату членам за год.

Прежде чем жители смогут переехать и здание можно будет снести, застройщик должен подать предложение о перепланировке здания в муниципальное правительство, которое затем выдает IOD (Intimation of Disapproval).Получены НОК от пожарных, природоохранных органов и т. Д. После этих процедур выдается Свидетельство о начале работы. Жители также могут потребовать расходы на переезд и упаковку. Вы также имеете право получить от застройщика гарантийный депозит, равный полной стоимости перепланировки.

В чем преимущества перепланировки?

Если вашему зданию не менее 25 лет или оно находится в аварийном состоянии, структурный ремонт и реконструкция увеличат его срок службы только на 4–5 лет.Редевелопмент — это более реальный и устойчивый выбор в долгосрочной перспективе. Рыночная стоимость квартиры с перепланировкой выше, чем после ремонта. Его продаваемость и стоимость при перепродаже увеличиваются в разы. Реконструированное здание предлагает более широкие, чистые и новые жилые помещения для жителей, тем самым повышая их уровень жизни.

Кроме того, реконструированная недвижимость обычно оснащается улучшенными удобствами, такими как бассейн, тренажерный зал, детская площадка, общественный холл, новейшие системы безопасности, системы пожаротушения, улучшенные лифты, большие парковочные места и многое другое.Если ваше здание находится в элитном районе и планируется перепланировка, рыночная стоимость после перепланировки будет еще выше. У общества также есть возможность попросить у застройщика дополнительную комнату в своей квартире, что сделает их жилищные условия еще более комфортными. Если будут построены дополнительные этажи, они могут быть проданы с целью получения прибыли, что в случае проекта самостоятельной перепланировки. может стать огромным источником дохода для участников.

В общем, плохо управляемый или неконтролируемый проект редевелопмента может стать кошмаром для участников.Члены должны гарантировать, что надежный управляющий комитет заботится об их интересах и проявляет максимальную осторожность при передаче проекта добросовестному разработчику и внимательно следит за каждой процедурой всего процесса.

О MyGate

MyGate — крупнейшее в Индии приложение для управления закрытым сообществом, которое приносит пользу тысячам жилищных обществ, застройщиков, управляющих общественными объектами и миллионам домовладельцев в каждом индийском городе.

Заявление об отказе от ответственности: Спасибо за посещение нашего сайта.Информация, предоставленная MyGate («мы», «нас» или «наш») на https://www.mygate.com («Сайт») предназначена только для общих информационных целей. Мы стремимся предоставить нашим читателям точную информацию, которая поможет узнать больше по темам. Он не предназначен для замены профессионального совета. Мы не несем ответственности за точность информации, полученной от внешней организации, и не несем личную / юридическую ответственность за использование вами этой информации.

Получите подробную информацию о предложении для вашего общества

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют органы планирования и разоряют наши города | Оливер Уэйнрайт

«Я всегда говорил, что никогда не следует доверять банку собственность или застройщику деньги», — говорит Питер Рис.Бывший главный планировщик лондонского Сити должен знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих. За последние 30 лет он открыл целый зверинец их памятников, от Корнишона и Чизгратера до Уоки-токи и Башни Цапли, за это время он увидел значительный сдвиг в балансе сил. «Когда я пришел на работу в 1980-х годах, большие банки контролировали Лондон», — говорит он. «Но теперь это большие домостроители. Мы перешли от управления банка Барклая к домам Беркли.

Если не контролировать ситуацию, банки эффектным образом сошли с конвейера, распылив деньги в великий ипотечный мираж. И теперь девелоперам разрешили последовать их примеру. Их стероидные схемы, подпитываемые ослепительным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферные ценности земли порождают соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отказываться от квот на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей.Места становятся все более злыми и разделенными, поскольку общественное имущество безжалостно распродается, целые муниципальные поместья сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе. Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут проданы за границу и никогда не будут заселены, заменяя общину свободой. Чем больше мы строим, тем больше опустошаются наши города, создавая мертвые клочки зомби-городов, где свет может даже не включиться.

Разработчики оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретением обширных участков земли с амбициями работать, как великие поместья прошлого.Обрамленные приятной терминологией «долгосрочное управление» и «добавление стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов. К семействам землевладельцев Гросвенор, Портман и Кадоган присоединились такие корпоративные гиганты, как Lend Lease, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием Nine Elms стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов в зону повышенной безопасности с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которая, по-видимому, «будет черпать вдохновение в привлекательных жилых и коммерческих комплексах, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон. ».CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на 30 гектарах земли Earls Court, в то время как Lend Lease управляет Elephant and Castle, Argent меняет форму Kings Cross, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities. Этот список можно продолжить.

Их сопровождали и часто перебивали новые виды международных сил развития, подпитываемых неисчислимыми богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и хлынувшим потоком нефтедолларов.Катарцы, которые выручили Shard и купили Олимпийскую деревню, присоединились к растущему аппетиту малазийских и китайских инвесторов. Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​в Баттерси за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавняя зачистка супермаркетов в Китае включает такие объекты, как Ram Brewery в Вандсворте и сделку на 1 миллиард фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти завышенные сделки с землей, в которых иностранные покупатели готовы платить, порождают новую форму столь же негабаритных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает непостоянные взлеты и падения, весело проходит через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте. То, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить очень долго. Беззакония банковского краха были тщательно раскрыты, но преднамеренное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разглагольствовать и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому случиться? Как до этого дошло?

Основную причину можно отнести к тому факту, что выдача разрешения на строительство в Великобритании сводится к заключению Фаустовского пакта.Если дьявол кроется в деталях, то это статья 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, статья, которая формализовала «выгоду от планирования», что в интересах местных властей позволить схемам разрастаться безо всяких оснований, в надежда смыть жир с прибылей разработчиков на благо общества.

Введенные в качестве оборотного сбора на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый вклад в местные органы власти, предназначенный для использования на компенсацию воздействия схемы на местность.Воздействие сотен новых домов можно смягчить за счет денег на дополнительные школьные места или мер по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных образований были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что приводит к ситуации, близкой к легализованному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь.Сильно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы как отвечающие общественным интересам, если это означает, что на улице будет посажена горстка деревьев.

«Руководители советов позволят максимально разогнать схемы, прежде чем они получат политический отпор со стороны советников», — говорит один сотрудник по планированию из района Лондона, который недавно пострадал от серии вышек. .«И самые худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Это система, которая слишком открыта для политического давления, учитывая, что любого офицера, который советует воздержаться от новых разработок, можно удобно оформить как «противников роста», бессердечно препятствуя обещанной приливной волне новых общественных удобств от наводнения район. Основываясь на переговорах и усмотрении, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию заключить максимально выгодную сделку — битва, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в «горячих точках» Лондона, таких как Слон и Касл, где совет пытается превратить оклеветанный беспорядок на кольцевой развязке в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, вздымающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной жизни в Лондоне». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера Lend Lease в преобразовании этого района стоимостью 3 млрд фунтов стерлингов.Но присмотритесь повнимательнее, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, включают впечатляющую способность вообще отказаться от предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно же, потребует своего собственного входа с «плохой дверью» и обхода, и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельного доступа и условий обслуживания. ”

В обход требования Саутварка о 35% доступном жилье — что означало бы около 100 квартир — вместо этого по ленд-лизу было выделено 3 фунта стерлингов.5 метров вместо строительства общественного центра досуга по соседству, строительство которого будет стоить 20 миллионов фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных единиц жилья составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил разработчик. Группа давления 35 процентов, которая проводит кампанию за введение в действие 35% доступного жилья в районе Элефант и Касл на территории всего района, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами участка. тарифные платежи, требуемые политикой.Из 4 282 новых домов, которые строятся, только 79 будут сдаваться в социальную аренду (т. Е. Управляться зарегистрированными поставщиками для лиц с низкими доходами).

Та же история повторяется на другом конце города, где Харингей ждет знаменательного прибытия на новый футбольный стадион Тоттенхэм Хотспур стоимостью 400 млн фунтов стерлингов. Было обещано, что на этом огромном материнском корабле появятся 200 новых домов, половина из которых будет «доступной», и множество общественных благ в этом районе.Но, опять же, от доступного компонента загадочным образом отказались, заменив его 285 квартирами исключительно для частной продажи, в то время как взнос по Разделу 106 был снижен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до 477000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Эта система породила целую индустрию отказа от S106 с консультациями, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам не платить за доступное жилье на всех уровнях развития. Раздел 106 Management, созданный юристом, а затем разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким застройщикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить нежизнеспособные обязательства по Разделу 106».На его веб-сайте представлен список тематических исследований, которые с гордостью демонстрируют, насколько они помогли разработчикам уклониться, и хвастаться разрешениями на планирование, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», что позволяет сэкономить «десятки, если не сотни тысяч фунтов».

Итак, что именно означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если размер прибыли для вашей схемы опускается ниже 17,5% из-за платежей по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают сохранить 20% прибыли и выше, прежде чем будут рассмотрены какие-либо взносы по Разделу 106.Если схема объявляется «нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за общественную инфраструктуру (CIL). Не подлежащий обсуждению налог с фиксированной ставкой на новое строительство, CIL был предназначен для обеспечения большей прозрачности и предоставления разработчики — уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры.Но на самом деле это послужило еще одним поводом для уклонения от обязательств по статье 106. Дальнейшее изменение закона о градостроительстве в прошлом году сделало соглашения по разделу 106 пересматриваемыми, что позволило пересмотреть и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту — что просто упрощает для разработчиков возможность уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и в других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь даже стремятся пересмотреть условия S106 после получения разрешения на планирование, обнаружив, что они не могут договориться о CIL», — говорит Питер Рис.«В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, на которое они согласились — это просто« нежизнеспособно »». Один сотрудник по планированию кратко сформулировал это: «Никогда не было худшего времени для того, чтобы дать согласие схемам с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, за что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений для планирования, оценка жизнеспособности через непроходимые страницы электронных таблиц и требовательных приложений объясняет, как именно проект складывается в финансовом отношении.В тщательно сформулированных подпунктах говорится, почему было бы невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно же, должны быть такой высоты, почему нельзя включить магазин на первом этаже или операционную, почему рабочее пространство отсутствует вопроса; Действительно, почему невозможно сконфигурировать схему в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего общего с этим; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играемые с заклинаниями электронных таблиц, которые можно заставить вызвать любой желаемый результат.

«Советы просто не имеют опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут заказать оценку жизнеспособности, проводимую теми же консультантами, которые работают с разработчиками, чтобы определить, является ли отчет точным, но не предложить альтернативу. Цифры могут отличаться друг от друга, но это не означает, что схему нельзя разработать по-другому, что все равно гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то чрезвычайно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, настроив что-то очень скромно. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится ».

Свидетельства говорят о том, что это происходит слишком часто, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, в которых старательные заключения о схеме были бы просто нежизнеспособны, если бы она была обязана выполнять цели политики.Поскольку расчеты часто не разглашаются по причинам коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать данные разработчиков как окончательную фактическую правду, позволяя грубо нарушать свою собственную политику.

«Я никогда не был уверен в полученных мною отчетах о жизнеспособности», — говорит один из сотрудников по планированию, описывая деятельность крупных консалтинговых агентств как клику, в которой одни опасаются оспаривать данные других. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется дать совет застройщика завтра.Если они включатся в большую программу развития, их просто больше не примут на работу ».

Относительно новая область, жизнеспособность которой получила все большее значение в рамках государственной политики национального планирования, представленной в 2012 году, которая сократила 1300 страниц политики до 65, как часть триумфального костра бюрократии коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», которая звучит достаточно безобидно, но, как отмечает Рис, «определение« устойчивого »не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой вообще.Это означает одно: рентабельность ».

Невосприимчивые к общественному контролю, оценки жизнеспособности справедливо подвергаются критике за то, что затуманивают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность строго охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, возникает все большее давление с требованием открыть бухгалтерские книги.

Один из таких случаев недавно закончился победой участников кампании за жилищный сектор, когда после двух лет борьбы, кульминацией которой стал суд, Совету Саутварка было приказано обнародовать оценку жизнеспособности, проведенную Lend Lease в отношении его спорной реконструкции здания. поместье Хейгейт. В рамках проекта, рассчитанного на 15 лет, более 1200 домов в послевоенном поместье, в основном сдаваемых в социальную аренду, заменены на более 2300 единиц, из которых только 25% будут отнесены к категории доступных по цене, при этом будет сдаваться всего 79 квартир.Многие арендаторы получили настолько низкие принудительные заказы на покупку, что были вынуждены переехать в отдаленные районы Лондона, их двухкомнатные квартиры приличного размера стоимостью менее 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Элефант-парке» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за однокомнатную квартиру.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Southwark боролся изо всех сил, чтобы сохранить в секрете.Район особенно старался держать финансовые детали в секрете, поскольку случайно обнаружил, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов на выселение жителей, при этом оценивая его валовую стоимость застройки в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Если некоторая коммерческая конфиденциальная информация останется частной, застройщики могут просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и реконструкции, в которых мы все нуждаемся», — говорит пресс-секретарь Совета Саутварка.Городок подал в суд на решение Управления Комиссара по информации в прошлом году, предписывающее совету раскрыть полную информацию об отчете о жизнеспособности, после того, как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие информации «нанесет ущерб возрождению», в то время как Ленд-Лиз в защиту, граничащую с фарсом, сослался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие оценки жизнеспособности будет равносильно «неоправданному вмешательству в это. наслаждение ».

Суд пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность… того, чтобы местные жители имели доступ к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивает общественный интерес в сохранении оставшихся прав по ленд-лизу». Это создает обнадеживающий прецедент для предвыборных групп, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где уполномоченный по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем восстановления.

Решение Хейгейта было принято после тщательного изучения уютных отношений совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о льготах, которыми пользовался Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский гигант. От пары билетов на церемонию открытия Олимпийских игр стоимостью 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах, эти спонсируемые экскурсии, как сообщается, пополнили длинный список билетов на Променад и ужинов в Ivy за прошлый год. как минимум 10 другими компаниями.

Застройщики ложатся спать с местными властями обычно за закрытыми дверями, но в Мипиме на набережной Круазетт для всеобщего обозрения гордо демонстрировалась заметная дружелюбие. После того, как заголовки осудили трату государственных денег на советы, посещающие пропитанный шампанским джамбори, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Присутствие района на Mipim стоит до 500 000 фунтов стерлингов, и застройщики с радостью платят за сверкающие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами.В этом году в нем приняли участие более 20 местных властей, при этом застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «манчестерского бара», где государственно-частные отношения могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что их здесь нет за счет общества», — говорит активист жилищной кампании Джейк Фриланд, проводивший в этом году акцию протеста в Каннах. «Но проблема именно в этом. Они в карманах инвесторов и приехали сюда продавать наш город.

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные командировки, чтобы смягчить свои планы через систему, но поиск разрешений теперь распространяется и на сам процесс законодательного планирования за счет увеличения числа сделок, известных как соглашения о планировании производительности. Введенные для ускорения реализации крупных и громоздких схем через систему, PPA видят, что кандидат платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своей заявке, что гарантирует более быстрое выполнение и более качественное обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 миллионов фунтов стерлингов совету Хаммерсмит и Фулхэм в рамках PPA, чтобы оценить реконструкцию Earls Court на 8 миллиардов фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были достигнуты в отношении планов Westfield и Hammerson на 1 миллиард фунтов стерлингов в отношении еще одного мегамолла. в Кройдоне, а также реконструкцию Кингс-Кросс стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов.

«Нет ничего плохого в планировании соглашений об эффективности», — говорит один сотрудник по планированию.«Это все равно, что разрешить людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис ». Весьма сомнительно, что планирование клубного класса должно предлагаться официальной государственной службой, но разработчики не боятся тратить деньги на власть, выплевывая столько заявок и сборов, сколько необходимо для реализации проекта. «Мы платим огромные суммы денег, чтобы все было решено быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим зарплату планировщикам, покрываем гонорары их адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима.Это не взятка ».

В рамках программы коалиции по местничеству, колеса вторжения частного сектора в государственное планирование были дополнительно смазаны с введением планов микрорайона. Представленные как средство расширения прав и возможностей сообществ, они на самом деле оставили дверь открытой для хитрых разработчиков, провести несколько утренних кофе в сообществе с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто составляет план, нет требования даже проживать по соседству, и, хотя им нужно 50% голосов «за» на референдуме, нет необходимой минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы беглого взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают полностью игнорировать. С момента введения NPPF резко выросло количество заявок на планирование, выигранных в апелляционном порядке, поскольку многие заявители предпочитают сразу обращаться в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

После того, как переговоры с местными властями были прерваны, процесс планирования путем апелляции превратился в тактику, а не в крайнем случае.Один разработчик особенно откровенен по этому поводу: «Решения по планированию в любом случае очень часто являются результатом политических споров в комитете», — говорит он. «Зачем тратить месяцы на переговоры о чем-то, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, если он не может гарантировать доставку в комитет по планированию?» При апелляции дело сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая группа Rolls Royce частного разработчика встречается с трепещущим куратором выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться, что произойдет.

Застройщики с большими амбициями предпочитают обходить местную власть другим способом, идя прямо на вершину и играя за «вызов» — размахивая своими схемами перед носом мэру Лондона или госсекретарю . Такая ситуация сложилась в районе Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему размещения 700 квартир в виде крепости, из которых только 12% будут доступны по цене. Сайт находится на границе между Камденом и Ислингтоном, у обоих из которых есть цель — 50% доступного жилья.Борис Джонсон вызвал возмущение местных жителей, когда в начале этого года он вызвал схему, которая должна быть определена его командой по планированию, описав ее как «красивый дизайн… и прекрасное место для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от нее.

«Неудивительно, что это вызвал мэр», — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете.«Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом конкретном участке, нацеленных на продажу на международном рынке. Целевой показатель по всему Лондону по строительству 42 000 новых квартир в год основан на большом количестве застроек с очень высокой плотностью застройки, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности ».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр вызвал предложение на 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 единиц (из которых только 15% будут доступны) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал громкое письмо с жалобами на задержки в планировании.Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп, занимающихся наследием.

«Это обычная практика — вытаскивать мэра из района», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Недавно у нас была одна очень крупная схема, которую мы месяцами пытались приручить, затем мы провели встречу с командой планирования GLA, и их первый ответ был:« Почему бы не сделать ее выше? »». , GLA весело штампует все, что встречается на его пути, но большинство этих схем не делают ничего, чтобы помочь жилищному кризису, учитывая, что доля «доступных» домов, которые они включают, все еще недоступны для большинства — до 80% рыночная аренда.

«Разработчики быстро осознали тот факт, что, даже если они не могут заставить местные власти одобрить схемы, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров ».

В качестве заместителя премьер-министра Джон Прескотт лично одобрил и Shard, и Vauxhall Tower, последнее — вопреки решению инспектора по планированию и после сильных предупреждений его советников. что это «может создать прецедент для беспорядочного разброса очень высоких зданий по Лондону».Как они были правы. 50-этажная шахта уже виднелась на горизонте, и совет был не в состоянии отказаться от дальнейших устремлений. GLA, стремясь казаться «стратегическим», быстро объявила этот район «кластером», маня в заросли башен и открывая шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена из стеклянных пней начинает расти вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Девяти Вязов и Воксхолла — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Брирли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне.«Это результат того, что мы не особо обращаем внимание на планы и довольно спокойно относимся к переговорам о лучшем исходе и не возлагаем слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не склеивается, ничего не имеет смысла на уровне земли. Как кусок города это фарс ».

Подобная бурная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от перчаток Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из наихудших нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, а дальнейшие детали откладываются до более поздней заявки на «зарезервированные вопросы».В системе, полностью основанной на переговорах, это справедливый способ позволить разработчикам испытать воду и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, он также позволяет ключевым элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, проскальзывать через сеть, позволяя разбавить дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам становится очень трудно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один из офицеров.В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанных трофеев олимпийского наследия, согласованные предложения башни недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Вандсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное использование, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Условия, которые были согласованы, постоянно пересматриваются на стадии зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимают для победы в эскизном планировании, а затем отказываются от более дешевой альтернативы; хрупкие пластиковые панели заменены качественными материалами — и все во имя жизнеспособности.

Как и банковский кризис, проблема неэффективного городского развития долгое время поощрялась системой, которая открыта для эксплуатации и слишком восприимчива к неосторожному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «Клевета на разработчиков или планировщиков — это не так уж важно», — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и беспорядочно, и так было на протяжении тысячелетий. Но мы должны добиться большего, чем это ».

По его мнению, все сводится к тому, что система планирования в Великобритании чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным разработчиком и государственным служащим, что обычно далеки от равных условий игры. «Это создает очень непрозрачную и запутанную систему, которая полагается на людей, которые очень искушены в посредничестве», — добавляет Брирли. «И эти люди обычно поселяются там, где они зарабатывают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно искушены.

Один бывший сотрудник по планированию откровенно говорит о реальности дисбаланса в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто дубинит всех, и естественное желание сказать: «О да, хорошо, с меня достаточно этого», — и просто пропустить.Это похоже на войну на истощение «.

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Количество архитекторов, занятых в государственном секторе, упало с более чем 60% до менее чем 10% за последние 30 лет, в то время как проектировщики были переведены на уровень чиновников третьего и четвертого уровней, а некоторые районы полностью отказались от услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по восстановлению GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала спланировать» по модели «Сначала научить», чтобы попытаться привлечь к планированию лучших выпускников.Но ему предстоит нелегкая борьба за то, чтобы свергнуть годы пренебрежения и трансформировать систему, которая принципиально противостоит планированию.

«По сей день наша система планирования работает неправильно, — говорит Рис. «Он был разработан, чтобы защитить сельскую местность от вторжения городов, а не делать города лучше. Речь идет не о строительстве великих мест, а о защите не-мест ». И в процессе это позволило нашим городам каннибализировать себя и стать теми не-местами, которые они намеревались защищать.

Запуганные и подорванные, органы планирования остались кастрированными и беззубыми, лишенными навыков и власти, необходимых для регулирования, и лишенными пространственного воображения, чтобы на самом деле планировать места. Как просто выразился один из строителей домов: «Система созрела для того, чтобы умные застройщики проехали насквозь бульдозером». И они будут продолжать делать это с острым энтузиазмом, выжимая жизнь из наших городов и собирая награды из руин, пока что-то не остановит их.

Подробнее о дебатах о горизонте Лондона

Город заявляет, что для завершения преобразования Кабрини-Грина необходимо еще около 600 миллионов долларов

Спустя более двух десятилетий после того, как первый разрушительный шар врезался в самый известный проект государственного жилья в Чикаго, начался почти На реконструкцию Кабрини-Грин на 300 миллионов долларов, мэр Лори Лайтфут удваивает еще 600 миллионов долларов налоговых денег, чтобы завершить его.

Администрация Лайтфута заявляет, что будущие налоги на недвижимость необходимы для завершения преобразования некогда оклеветанного района в шумное сообщество, состоящее в основном из роскошных квартир, окруженных ресторанами и магазинами.

Новое вливание Lightfoot в область, которая уже является неожиданной удачей для разработчиков, возобновляет споры о том, кто выиграл и проиграл в масштабной реконструкции, особенно когда так много государственных денег было отвлечено от школ, полиции и библиотек.

«Они ничего не сделали с самого начала в реконструкции нашего района», — сказал Дж.Р. Флеминг, исполнительный директор Чикагской кампании против выселения и бывший житель Кабрини-Грин. «И теперь они хотят, чтобы мы поверили, что на этот раз они все сделают правильно.Они не поняли это с первого раза. Что заставляет вас думать, что на этот раз они все сделают правильно? »

В прошлом году администрация Лайтфута без лишнего шума протолкнула законодательный орган Иллинойса разрешение на расширение специального обозначения участка площадью 340 акров на Ближнем Норт-Сайде, включая бывший участок Кабрини-Грин. Расширение позволит ей использовать будущие налоговые поступления, полученные там, для дополнительного развития.

Подробнее из BGA

Неудачи перед пожарами: десятки умирают в зданиях в Чикаго, где город знал о проблемах пожарной безопасности

Город не указал, как именно он планирует использовать дополнительные наличные деньги, кроме замечаний, помогут профинансировать план жилищного управления Чикаго по преобразованию района.В 2015 году агентство опубликовало трехэтапный план реконструкции оставшихся пустующих участков земли. Он предусматривал строительство до 2830 единиц жилья к 2025 году. Начальные работы продолжаются.

Деньги на дополнительное строительство будут поступать от практики финансирования увеличения налогов, при которой налоги от увеличенной стоимости земли откладываются для использования в районе. Расходы контролируются советом назначенных мэром и утверждаются городским советом Чикаго. Ближний северный район финансирования увеличения налоговых поступлений является четвертым по величине выручкой среди почти 140 районов TIF по всему городу.

Район, которому уже 23 года, должен был прекратить свое существование в этом году, что означало бы, что деньги от налога на имущество, созданные в этом районе, начнут поступать в общий фонд города. Разрешение Спрингфилда продлить округ еще на 12 лет означает, что администрация Лайтфута может продвинуться вперед с последними шагами по завершению продления. На прошлой неделе консультативная группа мэра, которая дает рекомендации по экономическому развитию, назначила общественные слушания по расширению TIF на 10 августа.

Ближний северный TIF вызывает споры с момента его создания в 1997 году бывшим мэром Ричардом М.Дейли, жители государственного жилищного фонда утверждают, что план города вытеснит их и освободит место для более состоятельных жителей Чикаго.

LEER ESTA HISTORIA EN Español

Alcaldía De Chicago Dice Que Necesita Cerca De $ 600 Millones Más Para Terminar La Transformación De Cabrini-Green